Hipoteka
Wszystko o hipotece
Kredyty hipoteczne
"Hipoteka" to informacyjny portal hipoteczny
Ochrona i wygaśnięcie hipoteki
Z mocy art. 251 kodeksu cywilnego do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Jednak w stosunku do hipoteki ochrona ta byłaby niewystarczalna, gdyż istota jej nie polega na władaniu obciążoną nieruchomością jak to się ma w przypadku prawa własności. Dlatego ustawa o księgach wieczystych i hipotece zawiera w treści art. 91 – 93 przepisy szczególne, odpowiednie do potrzeb ochrony hipoteki przed działaniami naruszającymi jej bezpieczeństwo lub zagrażającymi jej. Ustawa nie wskazuje, jakie oddziaływania na nieruchomość mogą uzasadnić potrzebę ochrony hipoteki, jest to kwestia faktyczna, wymagająca wykazania przez wierzyciela żądającego ochrony. Niewątpliwe jest jednak to, że potrzeba ochrony hipoteki istnieje zarówno wtedy, gdy bezpieczeństwo hipoteki jest zagrożone, jak i w przypadku, gdy zostało ono naruszone. W obu przypadka wierzycielowi hipotecznemu przysługują roszczenia o ochronę hipoteki w drodze sądowej. Roszczenia te mają charakter bezwzględny, prawnorzeczowy i przysługują przeciwko temu, kto wywołuje zagrożenie lub spowodował naruszenie.
Hipoteza art. 91 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dotyczy takiego oddziaływania przez właściciela lub osobę trzecią na nieruchomość, które może spowodować zmniejszenie jej wartości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki. W tym przypadku wierzycielowi hipotecznemu przysługuje roszczenie negatoryjne – o zaniechanie działań zagrażających bezpieczeństwu hipoteki, które jest dochodzone w procesie. Sądem miejscowo właściwym do orzekania w tej sprawie jest sąd miejsca położenia nieruchomości, w myśli art. 38 § 1 kodeksu postępowania cywilnego , a o właściwości rzeczowej decyduje wartość przedmiotu sporu. Roszczenie to ma charakter prewencyjny i powstaje z chwilą powstania zagrożenia, jego przesłanką jest sam fakt zagrożenia, który nie musi mieć cech bezprawności. Wierzycielowi hipotecznemu przysługuje również legitymacja procesowa (której brak powoduje oddalenie powództwa) czynna, która uprawnia go do występowania w konkretnym procesie cywilnym. Legitymację procesową bierną ma każdy kto oddziaływa na nieruchomość w określony w art. 91 ustawy o księgach wieczystych i hipotece sposób, zatem przysługuje ona nie tylko właściciel nieruchomości.
Uzupełnieniem określonego w art. 91 środka ochrony hipoteki jest wyposażenie wierzyciela hipotecznego w żądanie skierowane do właściciela nieruchomości obciążonej, który ponosi odpowiedzialność za zmniejszenie wartości nieruchomości w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki na skutek okoliczności, za które odpowiada. Treścią tego żądania jest przywrócenie nieruchomości do poprzedniego stanu albo do ustanowienia dostatecznego zabezpieczenia dodatkowego w wyznaczonym przez wierzyciela terminie. To jakie żądanie zostanie zrealizowane zależy od wyboru wierzyciel. W przypadku, gdy właściciel nie podporządkuje się takiemu wezwaniu, to po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu wierzyciel ma otwartą drogę do żądania niezwłocznego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. W tym celu może wystąpić z powództwem o realizację hipoteki, o czym mówi art. 74 i 75 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W takim przypadku dochodząc zaspokojenia wierzytelności przed terminem jej wymagalności, wierzyciel musi wykazać w procesie o zapłatę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, że powstały przesłanki, wymienione w art. 92 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, uzasadniające niezwłocznie jej zaspokojenie.
Ostatnim artykułem dotyczącym ochrony hipoteki zawartym w ustawie o księgach wieczystych i hipotece jest art. 93, który mówi, że jeżeli zmniejszenie wartości nieruchomości naruszające bezpieczeństwo hipoteki nastąpiło na skutek okoliczności, za które właściciel nie odpowiada, np. pożar spowodowany przez piorun albo zerwanie dachu przez huragan itp., to takim przypadku wierzyciel nie ma roszczenia przeciwko właścicielowi nieruchomości, ale przysługująca mu hipotek obejmuje roszczenie o naprawienie szkody należne właścicielowi. Z tego tytułu wierzyciel wstępuje w prawa właściciela i może wykonać przysługujące mu uprawnienia zmierzające do naprawienia szkody. W takim wypadku, w drodze podobieństwa tych praw, odpowiednie zastosowanie mają przepisy o zastawie zawarte w art. 330 – 335 kodeksu cywilnego.
Przepisy dotyczące wygaśnięcia hipoteki zostały zawarte w dziale II, rozdziale I, oddziale 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w art. 94-101. Ustawa wyraźnie precyzuje przyczyny, które są podstawą wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Wygaśnięcie hipoteki może być następstwem różnych zdarzeń, jedne mają charakter ogólniejszy i odnoszą się także do hipoteki, a inne dotyczą bezpośrednio tylko hipoteki.
Treść art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zawiera odesłanie od przepisów szczególnych. W myśl tego artykułu przepisem szczególnym może być np. art. 190 kodeksu karno wykonawczego , z którego wynika, że w razie orzeczenia przepadku nieruchomości hipoteka wygasa, a zabezpieczona nią wierzytelność podlega zaspokojeniu do wysokości sumy uzyskanej ze spieniężenia nieruchomości. W tym przypadku z mocy przepisu szczególnego zachodzi odwrotna sytuacja do tej, którą przewiduje art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowiący iż wygaśniecie wierzytelności zabezpieczonej hipoteka pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki. Ważne znaczenie ma również treść art. 191 kodeksu karno wykonawczego mówiąca o tym, że podstawą do wykreślenia hipoteki jest prawomocne orzeczenie o przepadku przedmiotu, które jest również podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej Skarbu Państwa jako właściciela nieruchomości.
Innym przepisem szczególnym jest art. 44 ust. 1 i 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych , według którego z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokali w nieruchomościach stanowiących własność spółdzielni mieszkaniowych, hipoteki obciążające te nieruchomości w dniu wejścia w życie ustawy wygasają, a w celu zabezpieczenia wierzytelności poprzednio zabezpieczonej hipoteką, która wygasła, spółdzielnia mieszkaniowa obciąża hipoteką inną nieruchomość stanowiącą jej własność. W przypadku braku takiej nieruchomości Skarb Państwa staje się z mocy prawa poręczycielem wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, która wygasła, a do tego poręczenia stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego o umowie poręczenia.
Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, co wynika już z zasady akcesoryjności, dotyczy każdego wypadku wygaśnięcia wierzytelności, czyli: - zapłaty, - potrącenia, do którego odnosi się art. 498 § 1 i 2 kodeksu cywilnego , którego § 1 mówi, że w razie, gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym, a § 2 głosi, że wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej, - zwolnienia z długu omówione w art. 508 kodeksu cywilnego mówiącego, że zobowiązanie wygasa, wówczas, gdy wierzyciel zwalnia dłużnika z długu, a dłużnik zwolnienie przyjmuje, - spełnienia innego świadczenia za zgodą wierzyciela w celu zwolnienia się z zobowiązania, a możliwość taką zawiera art. 453 kodeksu cywilnego, mówiący, że jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie to zobowiązanie wygasa, - złożenia świadczenia do depozytu sądowego, możliwość ta poparta jest treścią art. 99 ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece mówiącego, że gdy wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest wymagalna, a wierzyciel dopuszcza się zwłoki lub też zaspokojenie go napotyka trudności, hipoteka wygasa, jeżeli właściciel nieruchomości złoży zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się uprawnienia do odebrania jej z powrotem, ust. 2, głosi, że wykreślenie hipoteki następuje na wniosek właściciela nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o zezwoleniu na złożenie do depozytu sądowego i dowodu wpłaty zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego ze zrzeczeniem się odebrania jej z powrotem, - odnowienia zawarte w art. 507 kodeksu cywilnego, mówi, że jeżeli wierzytelność była zabezpieczona hipoteką ustanowioną przez dłużnika hipotecznego nie będącego dłużnikiem osobistym, a dłużnik hipoteczny nie wyraził na dalsze trwanie hipoteki, hipoteka wygasa, natomiast skutek ten nie następuje, w razie dłużnik hipoteczny jest jednocześnie dłużnikiem osobistym, - złożenia zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego ze zrzeczeniem się uprawnienia do odebrania jej z powrotem o czym mówi art. 99 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, - wygaśnięcia użytkowania wieczystego obciążonego hipoteką, a dzieje się tak za sprawą treści art. 241 kodeksu cywilnego: wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia, - zakończenia bankowego postępowania ugodowego, które obejmowało wierzytelność zabezpieczoną hipoteką (art. 12 ust. 3 w zw. 1 art. 36 ustawy o restrukturyzacji finansowej przedsiębiorstw i banków oraz o zmianie niektórych ustaw ).
Jeżeli wykreślenie z księgi wieczystej nastąpiło omyłkowo lub na skutek błędu bez podstawy prawnej wówczas hipoteka nie wygasa, a takie wykreślenie powoduje, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, a mówi o tym treść art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, jednakże ustawodawca zastrzegł, że jeżeli w ciągu 10 lat nie nastąpi uzgodnienie treści księgi wieczystej przez przywrócenie bezzasadnie wykreślnej hipoteki wówczas hipoteka wygasa.
Ustanowienie odrębnej własności lokalu w nieruchomościach stanowiących własność spółdzielni mieszkaniowych powoduje wygaśniecie hipoteki obciążających tę nieruchomość w dniu wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, czyli w dniu 23 kwietnia 2001 roku. Hipoteka wygasa również na skutek zrzeczenia się. Jeżeli zrzeczeniu się nie towarzyszy wygaśniecie wierzytelności, to jest ono skuteczne dopiero z chwilą wykreślenia hipoteki. Oświadczenie wierzyciela hipotecznego wymaga formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym o czym stanowi art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wygaśnięcie hipoteki następuje na skutek tzw. konfuzji, która zawarta została w art. 247 kodeksu cywilnego mówiącego, że ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej.
Przepis art. 97 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że dłużnik osobisty, który zaspokoił wierzyciela hipotecznego, spłacił swój dług. Tym różni się hipoteza art. 97 od hipotezy art. 518 §1 pkt 1 kodeksu cywilnego, w której w prawa zaspokojonego wierzyciela wstępuje osoba trzecia – spłacający cudzy dług. Zatem art. 97 jest przepisem szczególnym w ramach ogólnej konstrukcji wstąpienia w prawa zaspokojonego wierzyciela. Jego istota polega na tym, że przepis ten stosuje się w sytuacji, w której dłużnikowi przysługuje roszczenie zwrotne przeciwko właścicielowi nieruchomości obciążonej albo przeciwko jego poprzednikowi prawnemu. Ma to np. miejsce w przypadku, gdy dłużnik hipoteczny będący jednocześnie dłużnikiem osobistym sprzedał swoją nieruchomość za cenę obniżoną i umówił się z kupującym, że ten zaspokoi wierzyciela hipotecznego, a w końcu musiał uczynić to sam, gdyż dłużnik hipoteczny nie wykonał swojego zobowiązania. Jeżeli jednak dłużnik hipoteczny obciążył swoją nieruchomość hipoteką w celu umożliwienia dłużnikowi osobistemu zaciągnięcia kredytu bankowego, to dłużnik osobisty spłaca swój dług i żadne roszczenie zwrotne mu nie przysługuje. Istnienie roszczenia zwrotnego powoduje przejście ex lege spłaconej wierzytelności na dłużnika osobistego.
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej z powodu wygaśnięcia hipoteki wymaga wskazania sądowi prowadzącemu księgę wieczysta, że wierzytelność wygasła. W zależności od przyczyn wygaśnięcia wierzytelności niezbędne jest przedstawienie odpowiednich dokumentów w formie potrzebnej do wykreślenia o czym mówi art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece Z art. 426 kodeksu cywilnego jasno wynika, że dłużnik spełniający świadczenie może żądać od wierzyciela wydania pokwitowania, które może mieć formę szczególną, jeżeli dłużnik na w tym interes, a koszty takiego pokwitowania ponosi dłużnik chyba, że strony umówiły się inaczej. Zgoda wierzyciela hipotecznego na wykreślenie hipoteki jest zbędna.
W przypadku niewygaśnięcia hipoteki powstaje niezgodność miedzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Normalna droga usunięcia tej niezgodności jest wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Jednak do wykreślenie potrzebne są dokumenty, z których wynika, że hipoteka wygasła. Jeżeli znajdą się one w posiadaniu wierzyciela, wierzyciel obowiązany jest do wydania ich właścicielowi, a jeżeli odmawia dokonania czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki, to usunięcie niezgodności musi nastąpić w drodze procesu z art. 10 ust. 1, który mówi, że w wypadku niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności, i ust. 2, decydującego, że roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu albo zarządzenie tymczasowe sądu. Do wydania zarządzenia tymczasowego nie jest wymagane uprawdopodobnienie, że roszczenie jest zagrożone, w związku z art.100, stanowiącym, że w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczyste.
04.05.2007. 19:10
Ten artykuł nie był jeszcze komentowany.
Napisz komentarz