Hipoteka

Wszystko o hipotece

• Start
• Archiwum
• Kontakt
• Mapa strony

Pojęcie i zasady hipoteki

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece zdefiniowała precyzyjnie hipotekę w art. 65 ust. 1 jako prawo obciążające nieruchomość (część ułamkową lub prawa określone w ust. 3 – 4) w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, dającej wierzycielowi uprawnienia do dochodzenia zaspokojenia z obciążonej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi wierzyciela nieruchomości. Z przepisu tego wynika, że wierzycielowi hipotecznemu przysługują dwa prawa. Pierwsze dotyczy pierwszeństwa zaspokojenia się z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi, co oznacza, że wierzycielowi hipotecznemu przysługuje pierwszeństwo zaspokojenia w stosunku do wierzycieli osobistych, czyli takich, którzy nie korzystają z zabezpieczenia hipotecznego. Przepis ten nie normuje natomiast pierwszeństwa w stosunkach miedzy wierzycielami hipotecznymi. O pierwszeństwie między nimi decyduje kolejność złożenia wniosku o wpis hipoteki, chyba, że z mocy szczególnego przepisu określona hipoteka – dotyczy to tzw. hipotek ustawowych – korzysta z pierwszeństwa niezależnie od wpisu. Niezależnie od wpisu pierwszeństwo przed wszelkimi hipotekami przysługuje także tym wierzycielom, dla których przewidziany jest tzw. przywilej egzekucyjny. Drugie prawo, z którego korzysta wierzyciel hipoteczny to skuteczność obciążenia względem każdoczesnego właściciela nieruchomości, oznacza to, że wierzyciel może wykonywać uprawnienia płynące z hipoteki, czyli przede wszystkim zaspokoić się z nieruchomości obciążonej, choćby własność tej nieruchomości przeszła na inną osobę.

Jerzy Ignatowicz uważa, że tak ujęta skuteczność hipoteki może być rozumiana w dwojaki sposób. Albo tak, że właściciel nieruchomości, nie będący dłużnikiem osobistym, nie odpowiada za dług ciążący z racji hipoteki na nieruchomości, a jego obowiązek polega tylko na konieczności znoszenia tego, że w stosunku do jego nieruchomości zostaje skierowana w celu ściągnięcia cudzego długu egzekucja. Albo w ten sposób, że właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką staje się tuż obok dłużnika osobistego dalszym dłużnikiem wierzyciela hipotecznego, z tą tylko różnicą, że odpowiedzialność jego jest ograniczona do tej nieruchomości, tzn. że przeciw niemu egzekucja może być prowadzona tylko z obciążonej nieruchomości. „Sformułowanie art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie daje bezpośredniej odpowiedzi na pytanie, która z powyższych konstrukcji została przyjęta przez polskiego ustawodawcę. Jednakże analiza całokształtu przepisów o hipotece pozwala na stwierdzenie, że ustawodawca polski wybrał drugą z przedstawionych koncepcji, tzn., że uznaje każdoczesnego właściciela nieruchomości za dłużnika.”

Z ustawowej definicji hipoteki i z zasad konstrukcyjnych obowiązującego w Polsce systemu ksiąg wieczystych wynikają podstawowe zasady, na których opiera się instytucja hipoteki, a są nimi zasada: szczegółowości, pierwszeństwa, jawności, akcesoryjności i niepodzielności.

Zasada szczegółowości ma kilka znaczeń. Z jednej strony wyraża myśl, że zarówno podmiot, czyli wierzyciel, jak i przedmiot hipoteki powinny być ściśle oznaczone, z drugiej zaś strony oznacza swoistą cechę obciążenia hipotecznego polegającą na tym, że jedna hipoteka zabezpiecza jedną wierzytelność i jako wyjątek od ogólnej zasady odpowiedzialności całego majątku dłużnika za dług nie ma charakteru generalnego, to znaczy nie obciąża całego majątku dłużnika ani wszystkich jego nieruchomości, ale zapewnia wierzycielowi uprzywilejowane określonym pierwszeństwem (w porównaniu z innymi wierzycielami) zaspokojenie jego wierzytelności z przedmiotu obciążenia, którym może być tylko oznaczona nieruchomość lub jak to się ma w przypadku hipoteki łącznej umownej – oznaczone nieruchomości, i to bez względu na osobę aktualnego właściciela. Nieruchomość jest „oznaczona” przez opis dokonany w dziale I księgi wieczystej. Zasada szczegółowości powoduje, że hipoteka obciąża całą nieruchomość właściciela albo cały udział (część ułamkową) współwłaściciela. Zasada pierwszeństwa, o której wspomina S. Rudnicki oznacza uprzywilejowaną kolejność zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką z przedmiotu obciążenia przed wierzycielami osobistymi każdego właściciela i wiąże skuteczność hipoteki z mocą wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie jej wpisu, o czym mówi art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Pierwszeństwo hipoteki przy podziale kwoty uzyskanej z egzekucji szczegółowo określa art. 1025 kodeksu postępowania cywilnego .

Zasada jawności hipoteki ma kilka znaczeń. W znaczeniu formalnym hipoteka jest prawem jawnym, które nie może powstać i istnieć bez ujawnienia w księdze wieczystej, dzięki czemu każdy może zapoznać się ze stanem obciążeń nieruchomości. W znaczeniu materialnym oznacza, że każdemu wpisowi hipoteki, niezależnie od jego uprawomocnienia się, przysługuje domniemanie, że hipoteka jest wpisana i wykreślona z księgi wieczystej zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, o czym mówi art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, przy czym domniemanie wynikające z wpisu hipoteki umownej zwykłej obejmuje, jeżeli chodzi o odpowiedzialność z nieruchomości, także wierzytelność zabezpieczona hipoteką, o co swoje uzasadnienie w art. 71.

Zasada akcesoryjności określa samą istotę i funkcję hipoteki zwykłej jako prawa tak ściśle związanego z wierzytelnością, którą zabezpiecza, że prawo to nie może istnieć bez wierzytelności, ponieważ jest prawem niesamoistnym, zależnym od istnienia prawa zabezpieczanego, czyli wierzytelności. Tak rozumiana akcesoryjność hipoteki wyznacza zarazem nieprzekraczalną granicę dopuszczalności ustanowienia hipoteki, ponieważ poza określonymi w ustawie wyjątkami istnieje wierzytelność odpowiadającej wymaganym przez ustawę cechom jest niezbędnym warunkiem dopuszczalności zabezpieczenia jej hipoteką. Istotę tej więzi wyraża art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, według którego wygaśniecie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką powoduje jednoczesne wygaśnięcie hipoteki, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej, jak i również do tej kwestii odnosi się, art. 79 tej samej ustawy, z którego wynika, że hipoteka nie może być ( z wyjątkiem hipoteki kaucyjnej) przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza, a wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie może być przeniesiona bez hipoteki, chyba, że ustawa stanowi inaczej.

Akcesoryjność hipoteki i wierzytelności ulegają w niektórych wskazaniach w ustawie wypadkach wzmocnieniu, podkreślającemu gwarancyjną i zabezpieczającą funkcję hipoteki. Wyrazem takiego wzmocnienia jest przede wszystkim przepis stanowiący, że hipoteka mimo przedawnienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką utrzymuje się nadal, zabezpieczając przedawnioną wierzytelność, z wyjątkiem odsetek, o czym stanowi art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W ten sposób hipoteka gwarantuje wierzycielowi hipotecznemu, że przedawnienie wierzytelności, które przemienia wierzytelność w niezupełną (naturalną) i niezaskarżalną, nie będzie miało takiego skutku w stosunku do wierzyciela hipotecznego i nie naruszy jego uprawnienia do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Jak twierdzi S. Rudnicki w swojej pracy zatytułowanej „Hipotece jako zabezpieczeniu wierzytelności” dzieje się to dzięki „urzeczowieniu” wierzytelności przez zabezpieczenie jej hipoteką. Podobna sytuacja ma miejsce w razie ograniczenia odpowiedzialności dłużnika wynikającego z przyjęcia spadku z dobrodziejstwem inwentarza, na co pozwala art. 1012 kodeksu cywilnego . Przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza powoduje, że odpowiedzialność spadkobiercy ogranicza się wartości stanu czynnego spadku ustalonego w inwentarzu, o czym mowa jest w art. 1031 § 2 kodeksu cywilnego. Taka sytuacja nie powoduje wygaśnięcia wierzytelności, za którą odpowiedzialny był spadkodawca, tylko wierzyciel spadkodawcy nie może dochodzić od spadkobiercy swojej wierzytelności, jeżeli powodowałoby to przekroczenie wartości ustalonego w inwentarzu stanu czynnego spadku. „Dotychczasowa pełna odpowiedzialność dłużnika staje się tzw. Odpowiedzialnością pro viribus hereditatis. Artykuł 74 uchyla te skutki w zakresie hipoteki, stanowiąc, że wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką pomimo ograniczenia odpowiedzialności dłużnika wynikającego z prawa spadkowego, ponieważ ograniczenia to nie odnosi się przeciwko niemu skutku.” Inaczej mówiąc, zabezpieczenie wierzytelności hipoteką, dzięki któremu odpowiedzialność dłużnika za spłatę zobowiązania stała się wobec wierzyciela hipotecznego odpowiedzialnością rzeczową, sprawia, że wierzytelność utrzymuje się nadal bez żadnych ograniczeń, a więc nie zachodzi rozerwanie więzi miedzy hipoteką a wierzytelnością.

Od zasady akcesoryjności istnieją wyjątki wyraźnie określone w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Akcesoryjność hipoteki i wierzytelności nie mogą być uchylone wolą stron, ponieważ konstrukcja ustawowa hipoteki jest uregulowana przepisami iuris cogentis i zasada swobody umów zawarta w art. 3531 kodeksu cywilnego nie ma tutaj zastosowania.

Do wyjątków polegających na uniezależnieniu hipoteki od wierzytelności należy przede wszystkim hipoteka kaucyjna zabezpieczająca wierzytelności jeszcze nie istniejące, które mogą powstać z określonego stosunku prawnego, w tym także wierzytelności, których powstanie zależne jest od spełnienia warunku zawieszającego, a dzieje się to na podstawie art. 102 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Do chwili powstania wierzytelności hipoteka kaucyjna jest prawem samoistnym, istniejącym bez wierzytelności. W myśl art. 107 wierzytelność zabezpieczona hipoteką kaucyjną może być przeniesiona bez hipoteki, co stanowi ewidentne odstępstwo od zasady akcesoryjności hipoteki i wierzytelności, jednakże brak jest podstawy do uznania, że hipoteka kaucyjna może być przeniesiona bez zabezpieczonej przez nią wierzytelności. Innym wyjątkiem jest przepis, który umożliwia zaspokojenie się przez wierzyciela hipotecznego z nieruchomości w razie przelewu zabezpieczonej hipoteką wierzytelności w odniesieniu do wierzytelności zabezpieczonej oraz w odniesieniu do zarzutów przeciwko wierzytelności, które mogły być podniesione przeciwko zbywcy, o czym mówi art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a wszystko to musi się odbywać przy zachowaniu warunków powołania się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych zawartą w art. 5. Przepis art. 80 będący konsekwencją ustanowionego w art. 71 domniemania istnienia prawa wynikającego z wpisu hipoteki i obejmującego również wierzytelność zabezpieczoną hipoteką, odnosi się do sytuacji, w której występuje niezgodność miedzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych możliwe jest nabycie prawa od nieuprawnionego wbrew zasadzie, że nikt nie może przenieść więcej praw niż tyle, ile mu przysługuje. Skutkiem rękojmi jest nabycie wierzytelności w takim zakresie, w jakim została ujawniona przy wpisie hipoteki. Jeżeli w drodze czynności prawnej odpowiadającej wymaganiom wspomnianego wyżej art. 5 dokonano przelewu wierzytelności hipotecznej, która w rzeczywistości nie istniała albo wygasła, to na podstawie rękojmi nabywca stanie się wierzycielem hipoteczny, uprawnionym do zaspokojenia się z nieruchomości. Wobec niezgodności miedzy treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, rozstrzygające znaczenie ma treść księgi wieczystej. W tym wypadku akcesoryjność hipoteki i wierzytelności ulega zerwaniu.

Poza wyjątkami przewidzianymi przepisami ustawy niedopuszczalne jest zabezpieczenie hipoteką różnych zmieniających się wierzytelności, bez względu na to, czy pochodzą one z odmiennych stosunków zobowiązaniowych tych samych podmiotów, czyli dłużnika i wierzyciela, czy podmiotów, których skład uległ zmianie. Powoduje to, że zasadę akcesoryjności postrzega się jako przeszkodę uniemożliwiającą korzystanie z tej tradycyjnej instytucji, jaką jest hipoteka, przy zabezpieczeniu wierzytelności wynikających z rozwiniętych, wyspecjalizowanych form i technik działalności kredytowej, charakteryzujących się zmiennością wierzytelności i dużą liczbą wierzycieli w ramach określonego stosunku kredytowego.

Zasada niepodzielności hipoteki oznacza, że hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z przynależnościami i utrzymuj się na niej jako na całości aż do zupełnego wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza, a mówi o tym art. 84 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Konsekwencją tej zasady jest to, że w razie podziału nieruchomości hipoteka dotychczas obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział, stając się w myśl art. 76 hipoteka łączną. Jednakże od tej zasady ustawa przewiduje wyjątek w stosunku do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domków mieszkalnych. W przypadku, gdy podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, wówczas nie stosuje się przepisu art. 76 ust.1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który przyjmuje brzmienie: „ w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna)”. Przytoczona wyżej treść art. 76 ust. 1 dotyczy natomiast ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego w wybudowanym domu mieszkalnym i w takim przypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy, o której mowa w art. 76 ust. 4.

04.05.2007. 11:00

• Start
• Wprowadzenie (1)
• Pojęcie i zasady hipoteki (1)
• Przedmiot hipoteki (5)
• Powstanie hipoteki (8)
• Rodzaje hipotek (5)
• Ochrona hipoteki (1)
• Kredyty hipoteczne (1)

Portal Hipoteka Mapa Warszawy Plan Szczecina Wielkopolska Apartament Legnica Biura Podróży