Kredyty hipoteczne

"Hipoteka" to informacyjny portal hipoteczny

Treść umowy

Ustanowienie hipoteki jest czynnością prawną rozporządzającą (obciążliwą) i przyczynową – kauzalną, o czym świadczy art. 156 w związku z treścią art. 245 § 1 kodeksu cywilnego. Jej przyczyną prawna jest przysporzenie wierzycielowi korzyści majątkowej w postaci ustanowienia zabezpieczającego jej wierzytelność na rzeczy cudzej. Dotyczy to również zmiany wierzytelności hipotecznej, (art. 248 kodeksu cywilnego w związku z art. 70 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Brak podstawy prawnej z reguły powoduje nieważność ustanowienia hipoteki, a w konsekwencji niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W takim wypadku ustawa o księgach wieczystych i hipotece wprowadza w interesie nabywcy wierzytelności zabezpieczonej hipoteką dotkniętą nieważnością mechanizm osłaniający skuteczność nabycia. Jeżeli chodzi o odpowiedzialność z nieruchomości czyni to zarówno przez rozciągnięcie domniemania istnienia prawa, wynikające z wpisu hipoteki na wierzytelność zabezpieczonej hipoteką, o zawiera treść art. 71 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a także, jeżeli chodzi o zaspokojenie z nieruchomości wierzytelności hipotecznej nabytej w drodze przelewu przez umożliwienie nabywcy powołania się na przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych także w odniesieniu do wierzytelności zabezpieczonej i do zarzutów przeciwko wierzytelności, które mogły być podniesione przeciwko zbywcy, na podstawie art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zakres domniemania istnienia prawa wynikającego z wpisu hipoteki dotyczy tylko odpowiedzialności rzeczowej z nieruchomości i nie odnosi się do odpowiedzialności osobistej. Odwołanie się do rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych obejmuje również przesłanki i skutki8 rękojmi, o których mowa a art. 5 – 9 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki powinno wskazywać przedmiot zabezpieczenia, zawierać dokładne oznaczenie wierzytelności zarówno co do jej rodzaju, jak i co do wysokości i waluty, w której suma pieniężna jest wyrażona oraz odsetek kapitałowych i ewentualnie także przyznanych kosztów postępowania. W przypadku, gdy chodziłoby o hipotekę kaucyjną oświadczenie takie powinno określać istniejące lub mogące powstać wierzytelności, stosunek prawny, z którego wierzytelność wynika oraz roszczenie związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nie objęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą, zgodnie z treścią art. 102 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W umowie o ustanowienie hipoteki umownej łącznej obciążającej więcej niż jedną nieruchomość w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności, należy określić nieruchomości mające ulec obciążeniu i podać oznaczenie ich ksiąg wieczystych.

W umowie o ustanowienie hipoteki niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki, a wskazuje na to art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zastrzeżenie nakładające na właściciela takie ograniczenie własności byłoby z punktu widzenia interesu wierzyciela hipotecznego zbędne ze względu na odpowiedzialność rzeczową z nieruchomości każdego aktualnego właściciela i dlatego zostało obłożone sankcją nieważności umowy w art. 58 § 1 kodeksu cywilnego. Przepisem, na który trzeba zwrócić uwagę jest art. 75 ustawy o księgach wieczystych i hipotece mówiący, że „zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny”. Przytoczony wyżej artykuł wyczerpująco określa drogę postępowania egzekucyjnego, jako jedyny tryb zaspokojenia wierzyciela hipotecznego z nieruchomości, w związku z czym umowa przewidująca inny sposób zaspokojenia niż egzekucję sądową lub administracyjną jest bezwzględnie nieważna, i to z takim samym skutkiem nieważności umowy o ustanowieniu hipoteki w całości, który został przedstawiony wyżej (art. 58 § 1 kodeksu cywilnego).

Ustanowienie hipoteki może jednak nastąpić pod warunkiem i z zastrzeżeniem terminu, gdyż zgodne to jest z art. 245 § 2 kodeksu cywilnego. Warunkiem może być, np. uzależnienie skuteczności umowy o ustanowienie hipoteki od nie przewidzianej przepisami ustawy zgody osoby trzeciej.

04.05.2007. 17:56

Ten artykuł nie był jeszcze komentowany.

Napisz komentarz

:

:

:


3 + 3 =