Hipoteka
Wszystko o hipotece
Kredyty hipoteczne
"Hipoteka" to informacyjny portal hipoteczny
Umowa z osobą nieuprawnioną
Osoba uprawnioną do ustanowienia hipoteki jest właściciel nieruchomości (użytkownik wieczysty). W przypadku ujawnienia w księdze wieczystej osoby, która nie jest właścicielem zachodzi niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Jednakże ten, kto działając w zaufaniu do treści księgi wieczystej zawarł z taką osobą umowę nabycia własności lub innego prawa rzeczowego, jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, dzięki której nabycie od nieuprawnionego jest prawnie skuteczne, co swoja treścią gwarantuje art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, chyba że występują dwie negatywne przesłanki wyłączające działanie rękojmi, a mianowicie nieodpłatny charakter ustanowienia hipoteki oraz zła wiara nabywcy, a mowa jest o tym w art. 6 ust 1.
Rozporządzenia nieodpłatne polegają na tym, że ustanowienie hipoteki następuje tytułem darmym, to znaczy bez jakiegokolwiek ekwiwalentu majątkowego, stanowiącego zapłatę za obciążenie nieruchomości hipoteką.
Ustawa wyraźnie stanowi, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych.
Rozważając przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nasuwa się pytanie, czy bezpłatne ustanowienie hipoteki przez wpisanego w księdze wieczystej właściciela nieruchomości na rzecz banku udzielającego osobie trzeciej kredytu jest rozporządzeniem nieodpłatnym. W tej sprawie pogląd wygłosił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały, że przy nabyciu prawa hipoteki interes nabywcy (wierzyciela hipotecznego), wyznaczany przez funkcję ekonomiczną hipoteki, polega na uzyskaniu zabezpieczenia dla wierzytelności, czyli samej tylko kompetencji do wszczęcia postępowania celem wyegzekwowania swojego roszczenia z rzeczy obciążonej z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego jej właściciela. Zatem w sytuacji, gdy zabezpieczona wierzytelność pochodzi ze stosunku kredytu bankowego, którego udzielenie za zabezpieczeniem stanowi główną część działalności zarobkowej banków, nie można nabycia prawa hipoteki przez bank traktować jako czynności nieodpłatnej, a nawet stosunkach kredytu bankowego należy przyjąć, że ustanowienie zabezpieczenia stanowi zwykły i w zasadzie konieczny element powinności kredytobiorcy, realizowanych na rzecz kredytodawcy. Wydaje się, że prawidłowa wykładnia art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece powinna prowadzić do wniosku, że rozporządzeniem nieodpłatnym jest każda czynność prawna o charakterze rozporządzającym prawem rzeczowym ujawnionym w księdze wieczystej, której przyczyną prawną jest zamiar dokonania nieodpłatnego (pod tytułem darmym) przysporzenia majątkowego na rzecz nabywcy prawa. Opisany wyżej charakter ma jednak tylko taka czynność, której stopień nieekwiwalentności świadczeń wskazuje zupełnie, w danych okolicznościach, wyraźnie na nieodpłatność jako jedyną przyczynę przysporzenia. Oznacza to, że ustanowienie hipoteki nie mającej charakteru nawet częściowo odpłatności (ekwiwalentności) ze względu na swoją nieznaną wartość majątkową nie może być uważane za odpłatne, a tym samym nie jest objęte rękojmią. Wyłączenie działania rękojmi następuje również w przypadku § 2 2 obciążenie mającego charakter czynności prawnej mieszanej. Zła wiara również wyłącza rękojmię, jeżeli nabywca wie albo z łatwością mógł się dowiedzieć, że hipotekę ustanawia osoba wprawdzie ujawniona w księdze wieczystej, ale według rzeczywistego stanu prawnego nieuprawniona.
04.05.2007. 18:04
Ten artykuł nie był jeszcze komentowany.
Napisz komentarz