Hipoteka
Wszystko o hipotece
Kredyty hipoteczne
"Hipoteka" to informacyjny portal hipoteczny
Wpis hipoteki do księgi wieczystej
Do powstania hipoteki oprócz umowy niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, o czym mówi art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wpis ma charakter konstytutywny, w związku z czym hipoteka powstaje z chwilą dokonania wpisu, ale obciąża nieruchomość z mocą wsteczną, to znaczy że skutkiem od chwili złożenia wniosku o jego dokonania, co w swej treści zawiera art. 29. Moc wsteczna wpisu oznacza, że jego skutki prawne powstają z chwilą wcześniejszą niż chwila jego dokonania, czyli dokonany wpis określonego prawa jest prawnie skuteczny już od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie, a nie dopiero od chwili jego dokonania.
Zasadą, którą wprowadził Sąd Najwyższy , jest to, że moc wsteczna przysługuje tylko wpisowi dopuszczalnemu, tzn. zgodnemu z prawem, w chwili jego dokonania, wniosek, że wpisowi hipoteki przymusowej dokonanemu na nieruchomości dłużnika po ogłoszeniu jego upadłości nie przysługuje moc wsteczna, chociażby wniosek o wpis został złożony przed ogłoszeniem upadłości, ponieważ wpis hipoteki po ogłoszeniu upadłości dłużnika nie jest dopuszczalny wobec zakazu przewidzianego w art. 27 prawa upadłościowego . Rozważając wzajemny stosunek art. 27 prawa upadłościowego i art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece Sąd Najwyższy doszedł do wniosku, że art. 27 jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 29. Bowiem przez datę wpisu rozumie on datę faktycznego dokonania wpisu, a nie datę złożenia wniosku o wpis, gdyż funkcja jurydyczna tego przepisu polega na zamrożeniu reszty upadłego majątku, przeto ogłoszenie upadłości stanowi zawsze nieusuwalna przeszkodę do dokonania wpisu hipoteki przymusowej na majątku wpadłego, bez względu na datę złożenia wniosku o dokonanie wpisu.
W orzeczeniu z dnia 28 czerwca 1995 roku Sąd Najwyższy stwierdził, że w postępowaniu wieczystoksięgowym obowiązuje wyrażona w art. 316 § 1 kodeksu postępowania cywilnego zasada orzekania przez sąd pierwszej instancji na podstawie okoliczności faktycznie istniejących i przepisów prawnych obowiązujących w chwili wyrokowania, co zawiera art. 13 § 2 kodeksu postępowania cywilnego. Dlatego też sąd prowadzący księgę wieczystą powinien ocenić wniosek wierzyciela o wpis hipoteki kaucyjnej na podstawie okoliczności faktycznych i stanu prawnego istniejących w dniu orzekania, a nie na podstawie stanu rzecz istniejącego w dniu wpływu wniosku. Dopóki nie nastąpi wpis hipoteki, który ma charakter konstytutywny nikt nie może powoływać się na uprawnienia wynikające z przyszłego wpisu. Zatem o mocy wstecznej wpisu można mówić dopiero po jego dokonaniu. Rozpoznając wniosek o wpis hipoteki, sąd obowiązany jest stosownie do treść art. 6268 § 2 kodeksu postępowania cywilnego, zbadać zarówno treść wniosku, jak i załączonych do niego dokumentów oraz uwzględnić wiadome mu okoliczności w celu ustalenie czy ze względu na charakter i wiążącą się z nim podstawę ustanowienia hipoteki stan prawny nieruchomości nie stoi na przeszkodzie uwzględnieniu wniosku o wpis. Dlatego sąd nie może uwzględnić wniosku wierzyciela o wpis umownej hipoteki kaucyjnej, jeżeli przed rozpoznaniem tego wniosku posiadane przez dłużnika prawo własności nieruchomości przeszło na rzecz innej osoby, chyba że wyraziła ona zgodę na obciążenie nieruchomości hipoteką mającą zabezpieczać wierzytelność przeciwko jej prawnemu poprzednikowi. Zgoda może być wyrażona przy samym przeniesieniu własności lub w późniejszym czasie.
Podobna sytuacja ma miejsce, gdy sąd wieczystoksięgowy dokonał wpisu hipoteki z naruszeniem zasady rozpoznawania wniosków według kolejności ich złożenia, o czym mówi art. 6266 kodeksu postępowania cywilnego, uwzględniając najpierw późniejszy wniosek o wpis, a następnie wcześniejszy wniosek o wpis przeniesienia prawa użytkowania wieczystego. Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 13 grudnia 2001 roku uznał, że w takim wypadku wpis w księdze wieczystej prawa użytkowania wieczystego, dokonany na podstawie wniosku złożonego wcześniej od wniosku o wpis hipoteki przymusowej, powoduje, że dokonany wcześniej wpis hipoteki przymusowej jest wadliwy, ponieważ moc wsteczna wcześniejszego wniosku o dokonanie wpisu prawa użytkowania wieczystego liczy się już od chwili wpływu o jego dokonanie do właściwego sądu. Oznacza to, że od chwili wpływu późniejszego wniosku o wpis hipoteki dłużnik nie był już wieczystym użytkownikiem, a zatem wpis hipoteki zabezpieczającej wierzytelność w stosunku do niego był niedopuszczalny.
Znaczenie mocy wstecznej wpisu występuje na podstawie art. 12 i 20 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, przy określaniu pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych wpisanych w księdze wieczystej. Dla określenia pierwszeństwa praw ujawnionych w księdze wieczystej decydujące znaczenie ma kolejność wniosków o wpis, co zawiera treść art. 12. O pierwszeństwie hipoteki wpisanej do księgi decyduje godzina i minuta wpływu wniosku o wpis do jednostki organizacyjnej sądu właściwego do prowadzenia danej księgi wieczystej, upoważnionej do potwierdzenia przyjęcia korespondencji. Wnioski, które wpłynęły w tej samej chwili są uważane za złożone równocześnie, na podstawie art. 6266 kodeksu postępowania cywilnego. Wpłynięcie wniosku do niewłaściwego sądu do prowadzenia księgi wieczystej, w której wpis ma być dokonany, powstaje bez wpływu na zachowanie kolejności. Wniosek o wpis powinien być zarejestrowany niezwłocznie w dzienniku ksiąg wieczystych i opatrzony kolejnym numerem, a numer wniosku zaznaczony w odpowiednim dziale księgi wieczystej, jest to tzw. wzmianka o wniosku, o której mówi art. 6267 kodeksu postępowania cywilnego. Wzmianka o wniosku ma skutek tzw. zastrzeżenia miejsca w księdze wieczystej przez zablokowanie wpisów wniesionych później, zatem ma istotne znaczenia dla ustalenia mocy wstecznej wpisu. Dlatego, że jest rodzajem ostrzeżenia nie korzysta z domniemania, której jest treścią art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Samo złożenie wniosku i dokonanie o nim wzmianki jednak nie gwarantuje wierzycielowi, że dłużnik nie dokona rozporządzenia uniemożliwiającego dokonanie wpis hipoteki, np. przez zbycie obciążonej nieruchomości zanim wpis hipoteki do księgi wieczystej zostanie dokonany.
Do wpisu wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o jej ustanowieniu, zgodnie z art. 32 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jest to wystarczająca postawa wpisu, zatem samo zapewnienie właściciela nieruchomości zawarte we wniosku o wpis, że wierzyciel wyraził na ustanowienie hipoteki zgodę jest wystarczające dla sądu wieczystoksięgowego. Zatem sąd rozpoznając wniosek o wpis, nie może żądać od wnioskodawcy przedstawienia dowodu, że oświadczenia takie zostało przez wierzyciela złożone. Jeżeli hipoteka ma być wyrażona w innym pieniądzu niż polski, a zgodnie z prawem powstanie zobowiązania pieniężnego, z którego wynika zabezpieczana wierzytelność, wymagało zezwolenie dewizowego, zezwolenie to powinno być załączone do wniosku.
Za wnioski, które płynęły w tej samej chwili, powinny być uważane wnioski znajdujące się w poczcie dostarczonej do sądu w określonym dniu, godzinie i minucie. Oznaczenie kolejności wniosków przez godzinę i minutę ich wpływu do sądu wieczystoksięgowego, decyduje o kolejności rozpoznania, minimalizuje komplikacje związane dotychczas z określeniem ich kolejności według dnia wpływu do sądu, możliwie ograniczając kolizje do wypadków, w których przesyłki pocztowe zawierające różne wnioski wpłynęły do sądu równocześnie w tym samym czasie, co jednak nie będzie należało do sytuacji wyjątkowych, którym przeciwdziałać można tylko przez osobiste złożenie wniosku w sądzie albo gdy to będzie możliwe za pomocą elektronicznych nośników informacji. Według treści art. 125 § 2 kodeksu postępowania cywilnego w związku z art. 13 § 2 kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli przepis szczególny tak stanowi pisma procesowe wnosi się na urzędowych formularzach lub na elektronicznych nośnikach informacji. § 4 art. 125 kodeksu postępowania cywilnego mówi, że Minister Sprawiedliwości określi w drodze rozporządzenia szczegółowe zasady i termin wprowadzenia techniki informatycznej, warunki, jakim powinny odpowiadać elektroniczne nośniki informatyczne, na których pisma procesowe będą wnoszone, tryb odtwarzania danych na nich zawartych oraz sposób ich przechowywania i zabezpieczania, uwzględniając stan wyposażenia sądów w odpowiednie środki techniczne a pozom rozwoju technik informatycznych. Jak do tej pory takie rozporządzenie nie zostało jeszcze wydane.
Treść wpisu w dziale IV księgi wieczystej obejmuje: rodzaj i charakter hipoteki, kwotę wpisaną cyframi arabskimi i walutę w jakiej jest wyrażona. Kwotę hipoteki kaucyjnej ustanowionej jednocześnie z hipoteką zwykła na zabezpieczenie kosztów i należności ubocznych wpisuje się osobno pod kwotą hipoteki zwykłej. W przypadku łącznego współobciążenia wynikającego z ustanowienia hipoteki umownej łącznej lub z podziału nieruchomości wpisuje się dane dotyczące numeru ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości współobciążonych oraz sąd właściwy do ich prowadzenia, wysokość odsetek umownych, rodzaj zabezpieczonej wierzytelności, termin zapłaty wierzytelności i wierzyciela, na rzecz którego ustanowiono hipotekę; zakres obciążenia hipoteką w wypadku, gdy hipoteka została ustanowiona na udziale; dane o pierwszeństwie, jeżeli zostało ono unormowane w szczególny sposób; dane o wpisaniu hipoteki zabezpieczającej wierzytelność banku hipotecznego do rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych; roszczenia dotyczące hipoteki. Wpis w dziale IV obejmuje również zmiany dotyczące wpisanych praw i roszczeń, a 2 w szczególności: pierwszeństwa, wierzyciela, w oprocentowaniu (nie dotyczy oprocentowania według zmiennej stopy oprocentowania), w terminach płatności wierzyciela, łączne obciążenia nieruchomości powstałe po wpisie hipoteki związane z podziałem nieruchomości obciążonej lub zmiany hipoteki umownej w hipotekę umowną łączną albo w hipotekę przymusową łączną, a ponad to kwotę hipoteki podlegającą wykreśleniu bądź całkowite lub częściowe wykreślenie hipoteki albo roszczenia.
Szczególne unormowania odnoszące się do treści wpisu w księdze wieczystej hipoteki stanowiącej zabezpieczenie roszczeń obligatariuszy zawiera art. 7 ustawy o obligacjach. Mówi on, że wpis powinien wskazywać w szczególności: uchwałę lub oświadczenie emitenta o emisji obligacji i jej datę; sumę, na która ustanawia się hipotekę; liczbę, numer i wartość nominalną obligacji; sposób i wysokość oprocentowania obligacji. Obligatariuszy nie oznacza się imiennie. Tytułem do wykreślenie hipoteki ustanowionej w celu zabezpieczenia wierzytelności obligatariuszy jest protokół umorzenia wykupionych obligacji, sporządzonych przez notariusza.
W przewidzianych przepisem szczególnym przypadkach braku księgi wieczystej wszelkie skutki wpisu w księdze wieczystej ma złożenie dokumentu do zbioru dokumentów, co reguluje art. 123 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, jednakże z wyjątkiem skutków przewidzianych w przepisach o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, o których mówi art. 5 w związku z art. 80, chyba, że zgodnie z art. 123 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, przepis szczególny dotyczący rękojmi stanowi inaczej.
Wniosek o dokonanie wpisu hipoteki może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty lub wierzyciel hipoteczny. W sprawach dotyczących obciążeń powstałych z mocy ustawy wniosek może złożyć również uprawniony organ, na podstawie art. 6262 § 5 kodeksu postępowania cywilnego. Notariusz sporządzający akt notarialny obejmuje oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki jest obowiązany zamieścić w tym akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej zawierający wszystkie dane wymagane przepisami kodeksu postępowania cywilnego i w terminie trzech dni od sporządzenia przesłać z urzędu wypis tego aktu sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych, a w razie zaistniałej potrzeby wysłać również dokumenty stanowiące podstawę wpisu, co nakazuje art. 92 § 4 prawa o notariacie . Według art. 7 § 2 prawa o notariacie notariusz obowiązany jest uzależnić sporządzenie aktu notarialnego od uprzedniego uiszczenia przez strony należnej opłaty sądowej od wniosku o wpis hipoteki. Z powyższego wynika, że notariusz pobiera od wnioskodawców opłatę, zaznacza w akcie notarialnym jej wysokość, a następnie przekazuje właściwemu sądowi rejonowemu.
04.05.2007. 18:10
Ten artykuł nie był jeszcze komentowany.
Napisz komentarz