Kredyty hipoteczne

"Hipoteka" to informacyjny portal hipoteczny

Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości

Artykuł 65 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi iż część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. Hipoteza tego przepisu rozstrzyga trzy podstawowe zagadnienia. Po pierwsze wynika z niej, że wyłączny właściciel nieruchomości nie może ustanowić hipoteki na udziale we własności swojej nieruchomości. Po drugie współwłaściciel nie może obciążyć hipoteką części przysługującego mu ułamkowego udziału we własności, gdyż może obciążyć hipoteką jedynie cały udział. I po trzecie ustanowienie hipoteki na udziale we własności nieruchomości może nastąpić tylko, gdy współwłasność ma charakter współwłasności ułamkowej.

Pojawiające się w art. 65 ust. 2 pojęcia „część ułamkowa nieruchomości” i „udział współwłaściciel” użyte zostały w znaczeniu materialnoprawnym, a nie w znaczeniu księgowym czy geodezyjnym. Oznacza to, ż właściciel, który nabył sukcesywne wszystkie udziały w nieruchomości i był wpisany do księgi wieczystej w miarę dokonywania nabycia na miejsce współwłaścicieli (zbywców), staje się z chwilą nabycia ostatecznego udziału właścicielem całej rzeczy, a dotychczasowe udziały tracą rację bytu i wszelkie samodzielne znaczenie w miarę ich powiększania, chociażby pozostawały (co prawda nieprawidłowo) w księdze wieczystej nadal ujawnione, chyba że zostały obciążone hipoteką przed ich zbyciem. Tym samym wykluczone jest obciążenie ich hipoteką. Prawidłowe dokonywanie wpisów w księdze wieczystej powinno prowadzić do wykreślania w urzędu nieaktualnych już udziałów, których utrzymywanie powoduje nieprzejrzystość wpisów. Zamiast dotychczasowych udziałów powinno się ujawnić stan aktualny, a nabywcę jako właściciela całej nieruchomości. Ustanie współwłasności po obciążeniu udziału hipoteką nie ma już żadnego wpływu na obciążenie i jego zakres, w związku z czym, pomimo że współwłasność nie istnieje, hipoteka nadal obciąża część ułamkową (udział we własności).

Spadkobierca może przed podziałem 5 spadku obciążyć hipoteką swój udział w nieruchomość spadkowej, ale powinien najpierw uzyskać na to zgodę pozostałych spadkobierców. Brak zgody nie czyni ustanowienia hipoteki nieważnym, sankcją braku zgody któregokolwiek ze spadkobierców jest względna skuteczność ustanowienia hipoteki tylko w stosunku do spadkobiercy, który na ustanowienie hipoteki nie wyraził zgody i tylko o tyle, o ile naruszałoby uprawnienie tego spadkobiercy przysługujące mu na podstawie przepisów o dziale spadku, zawartych w art. 1036 kodeksu cywilnego. Takie naruszenie byłoby oczywiste na przykład wtedy, gdyby sąd przyznał w dziale spadku temu spadkobiercy obciążoną nieruchomość. W takim przypadku sąd nie uwzględni w dziale spadku hipoteki i potraktuje ją tak, jakby jej ustanowienie nie nastąpiło. Postanowienie konstytutywne o dziale spadku będzie stanowić w takim wypadku podstawę do dokonania wpisu własności nieruchomość w księdze wieczystej bez obciążenia jej hipoteką. Natomiast w wypadku przyznania nieruchomości spadkobiercy, który przez działem spadku ustanowił hipotekę na swoim udziale, hipoteka ta zostanie utrzymana w takim zakresie, w jakim obciążała udział spadkobiercy. Przedstawiona sytuacja jest wyjątkiem od zasady, że obciążenie hipoteką dotyczy całej rzeczy.

Ze względu na bezudziałowy charakter współwłasności łącznej nie można obciążyć hipoteką udziału w nieruchomości stanowiącej przedmiot tej współwłasności. Z mocy art. 34 § 3 pkt 2 ustawy ordynacja podatkowa nieruchomości stanowiące przedmiot współwłasności łącznej podatnika i jego małżonka mogą być przedmiotem hipoteki przymusowej. Zmiana art. 65 ustawy - ordynacja podatkowa w dniu 1 stycznia 2003 roku przez ustawę z dnia 12 września 2002 roku o zmianie ustawy – ordynacja podatkowa oraz o zmianie niektórych ustaw , polegała na dodaniu nowego ust. 2a w brzmieniu „Nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej może być obciążona hipoteką, jeżeli odrębne przepisy tak stanowią”. Wydaje się, że zmiana ta miała w zamyśle ustawodawcy chronić majątek wspólny objęty wspólnością ustawową przed obciążeniem hipoteką zabezpieczającą wierzytelności z tytułu zobowiązania jednego z małżonków. Jednakże skutkiem tej zmiany jest generalne wyłączenie dopuszczalności ustanowienia przez małżonków hipoteki obciążającej nieruchomość objętą ich wspólnością majątkową, chyba że zezwalają na to przepisy odrębne, które przewidują taką możliwość tylko w przypadku zabezpieczenia zobowiązań podatkowych w treści art. 34 § 3 pkt 2 ustawy ordynacja podatkowa. Jednak zmiana ta jest sprzeczna z konstytucyjną ochroną własności, o której mowa w art. 64 ust. 3 Konstytucji RP oraz z art. 41 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego , który dotyczy odpowiedzialności majątkiem wspólnym za zobowiązania tylko jednego z małżonków.

Banki hipoteczne nie mogą ustanawiać hipoteki na części ułamkowej nieruchomości stanowiącej udział współwłaściciela mimo, że nie ma przepisu, który by ustanawiał taki zakaz, to jednak wynika on z postanowienia, że wierzytelność banku hipotecznego, która ma być wpisana do rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych może być zabezpieczona wyłącznie hipoteką wpisaną w księdze wieczystej na pierwszym miejscu, zatem jest to możliwe tylko wtedy, gdy obciążenie dotyczy całej nieruchomości.

Hipoteką nie można obciążyć udziału we wspólnocie gruntowej, bowiem udział ten jest szczególnym rodzajem wspólności, nie mieszczących się w pojęciu praw, które mogą być przedmiotem obciążenia hipoteką. Istotą określonego w części ułamkowej udziału we wspólnocie gruntowej jest uprawnienie osób fizycznych lub prawnych posiadających gospodarstwa rolne do korzystania z nieruchomości będącej przedmiotem wspólnoty, z wyłączeniem swobodnego rozporządzania przysługującym prawem, które może być zbywalne wyłącznie w całości i tylko na rzecz osoby posiadającej już udział w tej wspólnocie oraz na rzecz osób posiadających gospodarstwa rolne w tej samej wsi lub we wsiach przylegających do wspólnot, zgodnie z treścią art. 27 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych . Takie ukształtowanie udziału we wspólnocie powoduje, że niemożliwe jest obciążenie go hipoteką.

04.05.2007. 17:27