Kredyty hipoteczne

"Hipoteka" to informacyjny portal hipoteczny

Hipoteka na nieruchomości

Kredyty hipoteczne

Kodeks cywilny w art. 46 § 1 definiuje pojęcie nieruchomości, mówiąc że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków (lokale), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zgodnie z zasadą szczegółowości hipoteki, omówioną w rozdziale II, podstawowym przedmiotem hipoteki jest ściśle określona nieruchomość: gruntowa albo lokalowa (w przypadku hipoteki łącznej ściśle określone nieruchomości) w rozumieniu wyżej przytoczonej treści art. 46, czyli grunty (części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności) albo lokale stanowiące odrębny przedmiot własności.

Nieruchomości budynkowe, których dotyczy art. 46 § 1 kodeksu cywilnego, stanowiące na podstawie przepisów szczególnych odrębny od gruntu przedmiot własności, nie mogą być z natury rzeczy przedmiotem hipoteki, jeżeli ich status prawny został tak ukształtowany, że odrębna własność budynku nie jest prawem samoistnym, lecz związanym a prawem do gruntu (akcesoryjnym). Przede wszystkim dotyczy to budynków wzniesionym na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub należącym do jednostek samorządu terytorialnego przez użytkownika wieczystego albo nabytych przez niego zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, zgodnie z treścią art. 235 § 1 kodeksu cywilnego. Zastosowanie tu znajdują przepisy art. 31, 33, 208 i 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami , bowiem przysługująca wieczystemu użytkownikowi odrębna własność budynków jest prawem ograniczonym co do czasu trwania okresu, na który ustanowione zostało prawo użytkowania wieczystego (art. 234 § 2 kodeksu cywilnego). Prawo własności budynków wygasa wraz z wygaśnięciem prawa użytkowania wieczystego. Przysługująca użytkownikowi wieczystemu własność budynków na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym i stanowi część składową tego prawa, co zawiera art. 50 kodeksu cywilnego. Dlatego też przedmiotem hipoteki może być tylko użytkowanie wieczyste mające nadrzędny charakter (prawo główne) w stosunku do budynków. Takie powiązanie sprawia bowiem, że żadne z tych praw, ani nadrzędne, ani podrzędne nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego i że wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie prawa własności budynków i innych urządzeń. Konsekwencja takiego powiązania jest pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w orzeczeniu , że w razie skierowania egzekucji do użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, egzekucja musi objąć również własność budynku. Również sama własność budynku na użytkowanym gruncie nie może być przedmiotem egzekucji beż objęcia nią użytkowania wieczystego. W podobnej sytuacji znajdują się budynki wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa przekazanym spółdzielni na podstawie decyzji administracyjnej bez zastrzeżenia, że mają stać się własnością Skarbu Państwa. Odrębna własność takich budynków jest również prawem związanym z użytkowaniem gruntu, o czym mowa jest w art. 272 kodeksu cywilnego i nie może być samodzielnym przedmiotem obrotu. Natomiast w myśl art. 279 kodeksu cywilnego budynki wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie stanowiącym wkład gruntowy stają się własnością spółdzielni, ale tylko na czas trwania użytkowania gruntu, po wygaśnięciu którego własność spółdzielni wygasa, a w zamian spółdzielni przysługuje tylko roszczenie do właściciela o przeniesienie własności zabudowanego gruntu. Zatem w żadnej w opisanej wyżej sytuacji budynki spółdzielni nie mogą stanowić przedmiotu hipoteki.

Jednak status prawny samodzielnego przedmiotu prawa mają pewne nieliczne budynki, które mogą stanowić przedmiot obciążenia hipoteką. Dotyczy to przede wszystkim budynków, którym przysługuje tzw. prawo powierzchni, a dzieje się to na podstawie art. 26 dekretu z dnia 11 października 1964 roku – przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (DZ. U. Nr 57, poz. 321) w związku z art. 37 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – przepisy wprowadzające kodeks pracy (Dz. U. Nr 16, poz. 94). Budynki te, a także ich poszczególne ich części i piętra mogą stanowić przedmiot własności osoby nie będącej właścicielem gruntu. W tych przypadkach budynki, ich części oraz piętra stanowią własność nie związaną z własnością gruntu, na którym znajduje się budynek i są odrębną nieruchomością, a podstawą prawą jest orzeczenie• i w uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy.

W wypadku, gdy chodzi o budynki znajdujące się na gruntach przejętych przez gminę, a następnie przez Skarb Państwa na podstawie dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawa , to z mocy art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece budynki te pozostały własnością dotychczasowych właścicieli bez jakiegoś powiązania z gruntem. Jednak nie ma to większego znaczenia, ponieważ status prawny nielicznych budynków, które nie przeszły jeszcze na własność Skarbu Państwa wobec nierozpoznania wniosku właściciela o przyznanie na tym gruncie prawa wieczystej dzierżawy (wieczystego użytkowania) jest niepewny, budynki te nie zostały wydzielone jako samodzielny przedmiot prawa do odrębnych ksiąg wieczystych i wskutek tego nie mogą być obciążone hipoteką. Druga grupę stanowią budynki wchodzące w skład nieruchomości przekazanych Państwu przez rolnika na podstawie nieobowiązujących już ustaw o przekazaniu gospodarstw rolnych na własność Państwa za rentę i spłaty pieniężne i o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin . Budynki te stanowią odrębną od gruntu własność rolnika lub jego następcy. Jednak odrębna własność ma charakter zanikowy, albowiem właścicielom budynków na działce gruntu, która wchodziła w skład gospodarstwa rolnego na podstawie przepisów obowiązujących przez dniem 1 stycznia 1983 rok, przyznane zostały w art. 6 ustawy o zmianie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin oraz o zmianie ustawy o podatku rolnym , nieodpłatne prawo własności działki gruntu, na której budynki zostały wybudowane wraz z niezbędną do korzystania z niej służebnością gruntową. Przeniesienie własności działki i określenie jej wielkości, a także ustanowienie służebności gruntowej następuje w drodze decyzji administracyjnej o charakterze prawotwórczym. Istnienie obecnie budynków o takim statusie prawnym. Który pozwalałby na obciążenie ich hipoteką jako samodzielnej (oderwanej od gruntu) nieruchomości budynkowej, należy do wyjątków nie mających w praktyce żadnego znaczenia.

Nieruchomości będące własności Skarbu Państwa mogą być obciążone hipoteką na podstawie art. 109 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w którym dopuszczalność ustanowienia hipoteki przymusowej na nieruchomości Skarbu Państwa została ograniczona do wypadków przewidzianych w przepisach ustawowych. Z ograniczenia tego wynika, że gdyby nie było tego przepisu obciążenie nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa hipoteką przymusową byłoby dopuszczalne. Zatem zapis ten jest potrzebny, ponieważ hipoteka przymusowa pełni funkcję szczególnego rodzaju środka egzekucyjnego, a egzekucja przeciwko Skarbowi Państwa dopuszczalna jest tylko z rachunku bankowego, zgodnie z art. 1060 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego. Wynika z tego, ze zachodzi tu niespójność przepisów ustawowych, które z jednej strony dopuszczają możliwość ustanowienia hipoteki na nieruchomości Skarbu Państwa, a z drugiej ograniczając egzekucję przeciwko Skarbowi Państwa, pozbawiają hipotekę jej podstawowej funkcji, jaką jest uprawnienie do zaspokojenia z nieruchomości.

04.05.2007. 17:25