Hipoteka

Wszystko o hipotece

• Start
• Archiwum
• Kontakt
• Mapa strony

Hipoteka kaucyjna

Hipoteka kaucyjna przeznaczona jest do zabezpieczania wierzytelności, które nie mogą być przedmiotem hipoteki zwykłej, ponieważ nie spełniają przesłanek wynikających z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Skuteczność zabezpieczenia wierzytelności hipoteka kaucyjną nie dorównuje hipotece zwykłej, bowiem w przeciwieństwie do hipoteki zwykłej domniemanie istnienia prawa (którego dotyczy art. 71) wynikające z wpisu hipoteki kaucyjnej, nie obejmuje, jeżeli chodzi o odpowiedzialność z nieruchomości, wierzytelności zabezpieczonej tą hipoteką. Zatem wierzyciel nie może powołać się na wpis hipoteki kaucyjnej w celu udowodnienia wierzytelności zabezpieczonej, co zawarte jest w przepisie art. 105 i musi udowodnić istnienie wierzytelności na ogólnych zasadach.

Przedmiotem hipoteki kaucyjnej mogą być następujące kategorie wierzytelności: po pierwsze – istniejące, ale o nie ustalonej wysokości – do oznaczonej sumy najwyżej (art. 102 ust. 1); po drugie - takie, które mogą powstać w przyszłości z określonego stosunku prawnego (zarówno o oznaczonej, jak i nie ustalonej wysokości), a także roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną nie objęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą (art. 102 ust. 2), np. roszczenia z tytułu udzielonych zaliczek lub z tytułu odsetek nie mieszczących się w granicach przewidzianym w przepisach odrębnych: po trzecie – z dokumentów zbywalnych przez indos, chociażby wysokość wierzytelności była z góry ustalona (art. 103).

Do wierzytelności o nie ustalonej wysokości należą najczęściej wierzytelności: z umów o kredyt odnawialny, o kredyt w rachunku bieżącym, z tytułu gwarancji bankowych, poręczeń kredytów, spłat spadkowych, alimentów i innych powtarzających się okresowych świadczeń pieniężnych, odszkodowań o nie ustalonej jeszcze wysokości sumy pieniężnej, zwrotu bonifikaty od sumy sprzedaży nieruchomości w wypadku jej zbycia przez nabywcę przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, lub w razie wykorzystania nieruchomości na inne cele niż wymienione w ust. 1 pkt 1- 3 art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami albo przed upływem 5 lat na inne cele niż te, które zostały wymienione w ust. 1 kpt. 7 tego samego artykułu, chyba że zbycie nastąpiło na rzecz osoby bliskiej. Wierzytelności należące do tej kategorii ulegają stałym zmianom w okresie trwania stosunku zobowiązaniowego, a obrazuje to najlepiej umowa o bankowy kredyt odnawialny, na podstawie której bank udziela kredytobiorcy kredytu w ramach przyznanego limitu, w formie „linii odnawialnej”, z możliwością wielokrotnego zadłużania się na podstawie poleceń przelewu w ciężar rachunku kredytowego, przy czym każda spłata kredytu powoduje odnowienie limitu o kwotę dokonanej spłaty.

Jeżeli wysokość konkretnej wierzytelności nie jest ustalona, bo zależy od czynników zmiennych albo z innych przyczyn nie dających się na razie ustalić, warunkiem jej zabezpieczenia jest oznaczenie sumy najwyższej, do której zabezpieczenie powinno nastąpić. Wpis hipoteki nie będzie decydował w takim przypadku o rzeczywistej wysokości wierzytelności i nie stwarza co do tego żadnego domniemania, oznacza tylko maksymalną sumę odpowiedzialności rzeczowej. Zapłata przez właściciela nieruchomości zabezpieczonej sumy powoduje wygaśnięcie wierzytelności z danego stosunku prawnego, w każdym razie w takim zakresie, w jakim wierzyciel może dochodzić jej z nieruchomości z tytułu obciążenia wpisem. Ostatecznym rezultatem jest wygaśnięcie hipoteki. W razie zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką kaucyjną nabywca odpowiada prze właścicielem jedynie do wysokości sumy kaucyjnej i po uiszczeniu zabezpieczonej wpisem wierzytelności może żądać wykreślenia hipoteki.

Jeżeli przedmiotem zabezpieczenia jest wierzytelność przyszła, to musi ona pochodzić z określonego stosunku prawnego, nie jest bowiem dopuszczalne obciążenie nieruchomości hipoteką zabezpieczającą wierzytelność hipoteczną na wypadek jej powstania kiedykolwiek i z jakiegokolwiek stosunku prawnego. W związku z powyższym powstaje pytanie czy „określony stosunek prawny” musi istnieć w chwili odpowiedniej dla wpisu hipoteki, czy może powstać dopiero w przyszłości. Przykładem, który wyjaśni tę wątpliwość może być wierzytelność mogąca powstać z umowy o kredyt, zawartej pod warunkiem zawieszającym albo z zastrzeżeniem tzw. warunku prawnego. Art. 102 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie ogranicza pojęcia „określonego stosunku prawnego” do stosunku istniejącego, to wprowadzenie takiego ograniczenia w drodze wykładni zwężającej nie było uzasadnione. Prawidłowa wykładnia kieruje nas do wniosku, że w przepisie tym chodzi o konkretny, dający się określić, stosunek prawny o charakterze obowiązkowym, np. z umowy kredytu, ale nie z listu intencyjnego, w którym przyrzeczono tylko udzielenie kredytu na określony cel, bowiem takie przyrzeczenia nie powoduje powstania zobowiązania, które jest wynikiem zawarcia umowy o kredyt. Jeżeli jest brak takiego stosunku prawnego, to w oderwaniu od niego wpis hipoteki zarówno umownej, jak i przymusowej, której dotyczy art. 111 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie może nastąpić. Inaczej sytuacja przedstawiałaby się wtedy, gdyby bank złożył kredytobiorcy, a ten przyjął ofertę umowy kredytowej zawierającej wszystkie istotne elementy wymienione w art. 66 kodeksu cywilnego. W takim przypadku przez przyjęcie oferty doszłoby do zawarcia umowy o kredyt, czyli do powstania stosunku prawnego uzasadniającego zabezpieczenie wierzytelności wynikającej z udzielenia kredytu hipoteką kaucyjną. Wierzytelności przyszłe można zabezpieczyć hipoteką kaucyjną, jeżeli mogą być ściśle oznaczone w sposób wyłączający jakiekolwiek niejasności i wątpliwości co do tego, o jakie i o które wierzytelności chodzi. Dopuszczalność zabezpieczenia wierzytelności nie istniejących, które mają dopiero powstać, oznacza, że do chwili powstania wierzytelności hipoteka istnieje bez wierzytelności, co stanowi odstępstwo od zasady akcesoryjności hipoteki. Skapitalizowanie zabezpieczonych hipoteką kaucyjną świadczeń powtarzających się powoduje, że wierzytelność staje się oznaczona, o ustalonej wysokości i podlega zabezpieczeniu hipoteką zwykłą, o której mowa w art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w związku z czym hipotekę kaucyjną można zmienić na hipotekę zwykłą, co w swojej treści zawiera art. 108.

W przeciwieństwie do hipoteki zwykłej (art. 69) hipoteka kaucyjna zabezpiecza zarówno odsetki kredytowe, jak i odsetki ustawowe za zwłokę, ale tylko wówczas, gdy mieszczą się w wymienionej we wpisie sumie hipoteki. To samo dotyczy kosztów postępowania, o których mówi art. 104 i jest to przepis szczególny dotyczący hipoteki kaucyjnej, wyłącza zastosowanie art. 69, dotyczącego hipoteki w ogólności, określając samodzielnie zakres zabezpieczenia hipoteką przymusowa kaucyjną – wpisaną na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu – odsetek oraz kosztów postępowania.

Według art. 103 hipoteką kaucyjną jest również hipoteka, która zabezpiecza wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos nawet wówczas, gdy wysokość wierzytelności była z góry ustalona. W myśl art. 9219 § 2 kodeksu cywilnego indos jako pisemne oświadczenie umieszczone na papierze wartościowym na zlecenie i zawierające co najmniej podpis zbywcy, oznaczające przeniesienie praw na inną osobę jest szczególnym sposobem przenoszenia wraz z wydaniem dokumentu papierów wartościowych za zlecenie, które legitymują osobę wymienioną w dokumencie oraz każdego, na kogo prawa zostały przeniesione prze indos. Ogólna definicja papieru wartościowego została zawarta w treści art. 3 ustawy prawo o publicznym obrocie papierami wartościowymi , według którego papierami wartościowymi są akcje, prawa do akcji, kwity depozytowe, obligacje, listy zastawne, certyfikaty inwestycyjne, jak również papiery wartościowe wyemitowane na postawie właściwych przepisów prawa polskiego lub obcego, a także zbywalne prawa majątkowe wynikające z papierów wartościowych. Papierami wartościowymi są również inne prawa majątkowe, których cena bezpośrednio lub pośrednio zależy od ceny papierów wartościowych wymienionych wyżej. Z tego wynika, że papiery wartościowe przejmują (wcielają) różne 0prawa majątkowe, wśród nich także wierzytelności niepieniężne. Dotyczy to również dokumentów zbywalnych przez indos, czyli papierów wartościowych na zlecenie. Artykuł 103 ustawy o księgach wieczystych i hipotece kwalifikując hipotekę zabezpieczającą wierzytelności z takich dokumentów jako hipotekę kaucyjną, nie zawiera ograniczenia zabezpieczanej wierzytelności do wierzytelności pieniężnych, co nasuwa pytanie, czy hipoteka kaucyjna może być ustanowiona dla zabezpieczenia wierzytelności niepieniężnych zbywalnych prze indos takich jak np. dowód składowy będący papierem wartościowym na zlecenie, który nie przejmuje (wciela) wierzytelności pieniężnej, a mówi o tym art. 24 ustawy o domach składowych oraz o zmianie kodeksu cywilnego, kodeksu postępowania cywilnego i innych ustaw . Odpowiedź na to pytanie jest negatywna, gdyż w myśl art. 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece regułą jest dopuszczalność zabezpieczenia hipoteką tylko wierzytelności pieniężnych, to jakikolwiek wyjątek od tej reguły musiałby być wyraźnie przewidziany w przepisie szczególnym.

W obecnym stanie prawnym dokumentami zbywalnym prze indos w rozumieniu art. 103 są także weksel (również weksle niezupełne w chwili wystawienia – in blanco) oraz czeki na zlecenie i polisa ubezpieczenia morskiego wystawiona na zlecenie. Zmiana hipoteki kaucyjnej na zwykłą może nastąpić z chwilą, gdy zabezpieczona wierzytelność utraci dotychczasowe cechy kwalifikujące ją do zabezpieczenia hipoteką kaucyjną i uzyska przymioty niezbędne do zabezpieczenia hipoteką zwykłą. Może to nastąpić w wyniku rozmaitych zdarzeń takich jak, np. powstanie zabezpieczonej wierzytelności przyszłej albo ustalenia wysokości wierzytelności dotychczas nie ustalonej, a także zmiany treści zabezpieczonej wierzytelności, w tym także zastąpienia z woli stron wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną inną wierzytelnością, co zostało przewidziane treścią art. 70 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W momencie, gdy nastąpi taka zmiana dalsze istnienie hipoteki kaucyjnej nie ma już podstaw prawnych i racji bytu, co jednak nie oznacza niezgodności treści księgi wieczystej rzeczywistym stanem prawnym. Zmiana hipoteki zwykłej na kaucyjna następuje na podstawie pisemnej umowy zawartej prze właściciela obciążonej nieruchomości z wierzycielem, przy czym forma aktu notarialnego wymagana jest dla oświadczenia właściciela obciążonej nieruchomości o czym stanowi art. 245 § 2 kodeksu cywilnego. W wypadku ustalenia wierzytelności jej suma okaże się niższa od zabezpieczonej hipoteką kaucyjną, umowa powinna określać wysokość wierzytelności zabezpieczonej hipoteką zwykła równą kwocie ustalonej. Zmiana hipoteki kaucyjnej na zwykłą zazwyczaj nie narusza praw osób, którym przysługują na nieruchomości prawa z pierwszeństwem równym lub niższym i dlatego nie wymaga ich zgody.

Według treści art. 108 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zmiana hipoteki kaucyjnej na zwykłą nie wpływa na zakres zabezpieczenia odsetek i kosztów postępowania. Odsetki i koszty postępowania, w tym również przypadające za okres po dokonanym przekształceniu, tylko o tyle ulegają zabezpieczeniu hipoteką zwykłą, o ile mieszczą się w kwocie hipoteki kaucyjnej, a w pozostałym zakresie mogą być zabezpieczone hipoteką kaucyjną. Przekształcenie hipoteki zwykłej w kaucyjną może nastąpić wtedy, gdy wierzytelność utraci kwalifikacje do zabezpieczenia hipoteką zwykłą, uzyskując przymioty wymagane do zabezpieczenia hipoteką kaucyjną. Z reguły jest to wynikiem zmiany dotyczącej wierzytelności hipotecznej. Jeżeli nie ma innych praw zabezpieczonych na nieruchomości albo, gdy są to prawa z pierwszeństwem równym lub niższym, to zgoda osób, którym te prawa przysługują, nie jest potrzebna. Zmiany wymaga zawarcie umowy i wpisu do księgi wieczystej, z chwilą wpisu następuje zmiana rodzaju hipoteki.

Hipoteka kaucyjna może być przekształcona w hipotekę przymusową zwykła na podstawie tytułu wykonawczego stwierdzającego wierzytelność.

04.05.2007. 18:28

• Start
• Wprowadzenie (1)
• Pojęcie i zasady hipoteki (1)
• Przedmiot hipoteki (5)
• Powstanie hipoteki (8)
• Rodzaje hipotek (5)
• Ochrona hipoteki (1)
• Kredyty hipoteczne (1)

Portal Hipoteka Mapa Warszawy Plan Szczecina odwrócona hipoteka Wielkopolska

Powered by sNews