Hipoteka
Wszystko o hipotece
Kredyty hipoteczne
"Hipoteka" to informacyjny portal hipoteczny
Hipoteka łączna
Hipoteka łączna tym różni się od hipoteki zwykłej, że w celu zabezpieczenia tej samej nieruchomości obciąża więcej niż jedną nieruchomość tego samego właściciela lub różnych właścicieli z tym skutkiem, że wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, moze żądać według swojego uznania, zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych nich lub ze wszystkich łącznie. Może także według swojego uznania dokonać jej podziału miedzy poszczególne nieruchomości.
Przez zabezpieczenie wierzytelności na kilku nieruchomościach z wymienionym wyżej skutkiem, hipoteka łączna zwiększa bezpieczeństwo wierzytelności, co ma w stosunkach kredytowych spore znaczenia dzięki wzmocnieniu pozycji wierzyciela i wartości hipoteki, ale w niektórych przypadkach może doprowadzić do tzw., nadzabezpieczenia, gdy wysokość zabezpieczonej wierzytelność jest niewspółmiernie niska w stosunku do wartości obciążonej nieruchomości. Zjawisko to, osłabia nadmiernie zdolność kredytow? dłużnika przez angażowanie jego wartościowych aktywów, z gospodarczego punktu widzenia jest to szkodliwe i niezgodne z celem, któremu powinna służyć hipoteka łączna, a mianowicie zapewnieniu wierzytelności hipotecznej ochrony zgodnej z realną potrzebą. Jednakże każde zabezpieczenie hipoteczne ze swej istoty jest nadzabezpieczeniem, ponieważ polega na obciążeniu za zgodą, a przeważnie z inicjatywy samego dłużnika przedmiotu hipoteki o wartości na ogół znacząco przekraczającej wartość zabezpieczonej wierzytelności. Zatem nie zachodzi ani obejście przepisów ustawy, ani naruszenie zasad współżycia społecznego i nie powoduje to nieważności umowy, o której mowa w treści art. 58 kodeksu cywilnego. Tylko w zupełnie wyjątkowych okolicznościach, w razie oczywiście zbędnej dla realizacji celu zabezpieczenia oraz rażącej niewspółmierności miedzy wartością wierzytelności i przedmiotu zabezpieczenia, może mieć miejsce nadużycie prawa, ale rozstrzyganie o tym w żadnym razie nie mieściłoby się w kognicji sądu prowadzącego księgę wieczystą.
W myśl art. 65 ust. 5 ustawy o ksi?gach wieczystych i hipotece, do hipotek których przedmiotem s?: w?asno?ciowe spó?dzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spó?dzielcze prawo do lokalu u?ytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spó?dzielni mieszkaniowej i wierzytelno?? zabezpieczona hipotek? oraz u?ytkowanie wieczyste, stosuje si? odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomo?ci. Odes?anie to ma szerokie znaczenie, bowiem odnosi si? nie tylko do odpowiedniego stosowania hipotezy ust. 1 i 2 art. 65 do praw wymienionych w ust. 3 i 4 tego samego artyku?u, ale oznacza, ?e wszelkie inne regulacje dotycz?ce hipoteki na nieruchomo?ci przewidziane w ustawie o ksi?gach wieczystych i hipotece stosuje si? odpowiednio do innych praw, które mog? by? obci??one hipotek?. Z powy?szego wynika, ?e je?eli dopuszczalne jest obci??enie hipotek? ??czna nieruchomo?ci, to odnosi si? to tak?e do prawa do domu jednorodzinnego w spó?dzielni mieszkaniowej i wierzytelno?ci zabezpieczonej hipotek?. Hipoteka ??czna mo?e by? ustanowiona na wszelkich przedmiotach i prawach podlegaj?cych z mocy art. 75 obci??eniu hipotek?: nieruchomo?ciach gruntowych, lokalowych, cz??ciach u?amkowych tych nieruchomo?ci, u?ytkowaniu wieczystym lub pozosta?ych prawach wymienionych w ust. 4, bez wzgl?du na to, czy nale?? do tej samej osoby, czy do ró?nych osób i czy po?o?one s? na tym samym, czy innym okr?gu s?dowym. Zatem przedmiotem jednej hipoteki ??cznej mo?e by? zarówno kilka nieruchomo?ci gruntowych, jak te? nieruchomo??, u?ytkowanie wieczyste i lokal stanowi?cy odr?bn? w?asno??, a tak?e kilka udzia?ów w nieruchomo?ciach lub wymienionych prawach.
Szczególn? cech? hipoteki ??cznej jest to, ?e obci??enie ka?dej nieruchomo?ci ma charakter hipoteki samodzielnej, co przejawia si? w tym, ?e ka?da hipoteka osobno zabezpiecza ca?? wierzytelno?? i mo?e stanowi? przedmiot samodzielnego (odr?bnego) rozporz?dzenia. Szczególny charakter konstrukcji hipoteki ??cznej powoduje jej niejednolite traktowanie, w zale?no?ci od rodzaju okre?lonej czynno?ci prawnej dotycz?cej zabezpieczonej wierzytelno?ci. Przyk?adowo: przy przelewie wierzytelno?ci hipotecznej hipoteka ??czna musi by? traktowana jako jedno prawo, natomiast zrzeczenie si? hipoteki w odniesieniu do jednej z obci??onych ??cznie nieruchomo?ci powoduje jej wyga?ni?cie, o czym ?wiadczy tre?? art. 246 § 1 kodeksu cywilnego, tylko w stosunku do tej nieruchomo?ci. Natomiast nabycie przez wierzyciela hipotecznego w?asno?ci jednej z obci??onych nieruchomo?ci powoduje w skutek konfuzji wyga?ni?cie hipoteki obci??onej t? nieruchomo?ci? (art. 247 kodeksu cywilnego), ale nie ma ?adnego wp?ywu na hipotek? ??czn? obci??aj?c? pozosta?e nieruchomo?ci. Istot? konstrukcji hipoteki ??cznej mo?na uj?? w ten sposób, ?e jej tre?ci? jest jedno prawo, na które sk?ada si? tyle hipotek, ile obci??onych nieruchomo?ci zabezpieczaj?cych jedn? (t? sam?) wierzytelno??, z tym tylko zastrze?eniem, ?e poszczególne hipoteki cechuje wzajemny zwi?zek wynikaj?cy z celu, który realizuj?, a mianowicie zabezpieczenie tej samej wierzytelno?ci.
Wynikiem samodzielno?ci poszczególnych hipotek jest podstawowe uprawnienie wierzyciela hipotecznego dochodzenia wed?ug swego uznania zaspokojenia w ca?o?ci lub w cz??ci z ka?dej nieruchomo?ci z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich ??cznie, a tak?e do jej podzia?u pomi?dzy poszczególne nieruchomo?ci, a wynika to z art. 76 ust. 2 ustawy o ksi?gach wieczystych i hipotece. Takie rozwi?zanie ustawowe daje wierzycielowi bezwzgl?dn? przewag? nad interesami d?u?nika i oznacza, ?e d?u?nik do ostatniej chwili nie wie, w jaki sposób wierzyciel b?dzie chcia? zaspokoi? si? z nieruchomo?ci b?d?cych przedmiotem ??cznego obci??enia. Jedynym wyj?ciem unikni?cia tej niepewno?ci jest uregulowanie tej kwestii w umowie o ustanowieniu hipoteki ??cznej zawartej przez d?u?nika (d?u?ników) z wierzycielem, reguluj?cej sposób zaspokojenia wierzycieli, albo w odr?bnej umowie, która mo?e by? zawarta w ka?dym momencie. Wed?ug utrwalonego pogl?du podzia?u hipoteki ??cznej, o którym mówi ust. 2 art. 76, jest szczególnym rodzajem rozporz?dzenia hipotek? ??czn? i nie stanowi ani zmiany tre?ci, ani cz??ciowego zniesienia hipoteki ??cznej.
Podzia? hipoteki ??cznej nast?puje w drodze jednostronnej czynno?ci prawnej wierzyciela, któremu przys?uguje hipoteka ??czna, a odbywa si? to poprzez z?o?enie w?a?cicielowi (w?a?cicielom) nieruchomo?ci obciążonych (współobciążonych) oświadczenia o podziale. Oświadczenie to jest złożone z chwilą, gdy doszło do właściciela nieruchomości w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią, a odbywa się to z mocy art. 61 kodeksu cywilnego. Ustawa nie zawiera postanowień o formie oświadczenia o podziale nieruchomości łącznej, jednakże i uwagi, że podział hipoteki łącznej wymaga wpisu do księgi wieczystej, oświadczenie o podziale powinno być złożone w formie pisemnej w dokumencie z podpisem notarialnie poświadczonym, co swoją treścią nakazuje art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wpis podziału hipoteki łącznej ma charakter konstytutywny i powinien znaleźć się w księdze wieczystej każdej ze współobciążonych nieruchomości. Wniosek o dokonanie wpisu podziału nieruchomości powinien obejmować zapewnienie wierzyciela, że jego oświadczenie o podziale hipoteki łącznej zostało doręczone zainteresowanemu, czyli właścicielowi nieruchomości. Podział hipoteki łącznej staje się skuteczny dopiero po dokonaniu wpisu do księgi wieczystej ostatniej z obciążonych nieruchomości. Nie jest jasne, jak kształtuje się uprawnienie wierzyciela hipotecznego (wierzyciela głównego) do podziału hipoteki łącznej w wypadku wierzytelności hipotecznej obciążonej hipoteką (subintabulat – zagadnienie to zostanie omówione w rozdziale VII). Ustawa o księgach wieczystych i hipotece nie reguluje wprost takiej sytuacji, jednakże w wypadkach nie uregulowanych odsyła do stosowania odpowiednio przepisów o zastawie na wierzytelności (art. 1085). Zatem nasuwa się pytanie, czy w takim przypadku ma zastosowanie art. 330 kodeksu cywilnego, według którego zastawnik może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania prawa obciążonego zastawem. Według Stanisława Rudnickiego wierzyciel subintabulatu nie jest podstawiony w ogół uprawnień wierzyciela głównego, wynikających z zabezpieczonej hipoteką wierzytelności i nie przysługują mu uprawnienia przyznane wierzycielowi hipotecznemu w treści art. 76 ust. 2 zdanie 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece do podziału hipoteki łącznej pomiędzy poszczególne nieruchomości. W obecnym stanie prawnym (art. 626 § 2 kodeksu postępowania cywilnego) brak jest również podstaw do przyjęcia, że subintabulant jest uczestnikiem postępowania w sprawie o wpis podziału hipoteki łącznej.
Hipoteka łączna wygasa z chwilą zaspokojenia wierzyciela. Jeżeli zaspokojenie nastąpiło z jednej nieruchomości, wygaśnięcie hipoteki dotyczy wszystkich nieruchomości współobciążonych. Przepisy ustawy nie przewidują żadnych roszczeń zwrotnych ani wyrównawczych, jednakże art. 98 stanowi, że gdy na skutek zaspokojenia wierzyciela z jednej nieruchomości obciążonych łącznie jej właściciel uzyskał roszczenie zwrotne względem właściciela nieruchomości współobciążonej albo względem jego poprzednika prawnego, hipoteka obciążająca dotychczas tą nieruchomość – jako łączna- przechodzi na uprawnionego do zwrotu, aż do wysokości przysługującego mu roszczenia. Jednakże, gdy wierzyciel został zaspokojony tylko w części, przysługuje mu wówczas co do pozostałej części pierwszeństwo przed hipoteką uzyskaną przez uprawnionego do zwrotu. Jeżeli w chwili przejścia hipoteki na uprawnionego do zwrotu ciążą na nieruchomości prawa z pierwszeństwem równym z hipoteką łączną lub niższym, prawa te mają pierwszeństwo przed hipoteką uzyskaną prze uprawnionego.
Hipoteka łączna może wynikać z trzech źródeł: po pierwsze – z mocy samego prawa w razie podziału nieruchomości obciążonej (hipoteka łączna z mocy samego prawa – art. 76 ust. 1); po drugie: na podstawie umowy (hipoteka łączna umowna – art. 73 ust. 3); po trzecie: przez obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową, jeżeli nieruchomości te są już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowić własność dłużników solidarnych (hipoteka łączna przymusowa – art. 1111).
W my?l art. 76 ust. 1 w razie podziału nieruchomości hipoteka zwykła obciążająca dotychczas nieruchomość przekształca się ipso iure w hipotekę łączną obciążającą wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Skutek ten następuje tylko w przypadku podziału fizycznego nieruchomości, natomiast podział na części ułamkowe (pro indiviso) nie zmienia dotychczasowego przedmiotu hipoteki w sensie jego podziału na kilka części i dlatego nie powoduje przekształcenia hipoteki zwykłej w łączną, obciążającą udziały współwłaścicieli. Jednak podział nieruchomości obciążonej nie jest jedynym źródłem powstania ex lege hipoteki łącznej, może ona bowiem powstać także w przypadkach określonych w ustawie na podstawie przepisu szczególnego. Hipoteka łączna stanowi wyjątkową formę hipoteki i dlatego takiego jej charakteru nie domniemywa się. Przykładem może być hipoteka przymusowa obciążająca, na podstawie art. 34 ordynacji podatkowej, na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego wszystkie nieruchomości podatnika z tytułu zobowiązał podatkowych, o których mówi ten przepis. Hipoteka ta nie jest hipoteką łączną, ani hipoteką przymusową, której dotyczy art. 109 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dlatego w takich przypadkach wierzyciel powinien określił we wniosku o wpis, w jakiej części jego wierzytelność ma być zabezpieczona na każdej z tych nieruchomości.
Hipoteka łączna umowna została przywrócona poprzez nadanie art. 76 nowego brzemienia ustawą z dnia 11 2001 roku o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy – kodeks postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz – ustawy prawo o notariacie . Ustanowienie hipoteki łącznej następuje na podstawie umowy zawartej między wierzycielem a właścicielem (właścicielami) obciążonej nieruchomości i wpisu w księgach wieczystych współobciążonych nieruchomości. Powstaje ona dopiero z chwilą dokonania wpisów we wszystkich księgach wieczystych nieruchomości obciążonych, zatem o powstaniu hipoteki łącznej decyduje chwila wpisu w księdze wieczystej ostatniej obciążonej łącznie nieruchomości. Zanim wpis ten nie nastąpi, skuteczność wpisu jest zawieszona, co jest równoznaczne z brakiem obciążenia. W przypadku łącznego współobciążenia wynikającego z ustanowienia hipoteki umownej łącznej lub z podziału nieruchomości wpisuje się dane dotyczące numeru księg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości współobciążonych oraz sąd właściwy do ich prowadzenia, wysokości odsetek umownych, rodzaj zabezpieczonej wierzytelności, termin zapłaty wierzytelności i wierzyciela, na rzecz którego hipotekę ustanowiono, zakres obciążenia hipoteką w wypadku, gdy hipoteka została ustanowiona na udziale, dane o pierwszeństwie, jeżeli zostało ono unormowane w szczególny sposób, dane o wpisie hipoteki zabezpieczającej wierzytelność banku hipotecznego do rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych, roszczenie dotyczące hipoteki. Wpisanie rodzaju obciążenia – „hipoteka łączna” – jest niezbędne ze względu na ochronę osób trzecich działających w dobrej wierze, co ujawnia treść art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Należy mieć na względzie to, że wierzyciel z tytułu hipoteki wpisanej z niższym pierwszeństwem musi znać charakter hipoteki wpisanej z wyższym pierwszeństwem, albowiem wiedząc o wpisanej wcześniej hipotece łącznej musi liczyć się z tym, że ciężar tej hipoteki może być przerzucony przez wierzyciela w całości na którąkolwiek z nieruchomości współobciążonych. Dopuszczalne jest przekształcenie zwykłej hipoteki umownej w hipotekę umowną łączną w drodze umowy zawartej między wierzycielem hipotecznym a właścicielem nieruchomości obciążonej i wpisu do księgi wieczystej. Zmiany dotyczące wierzytelności hipotecznej, naruszające prawa obciążające nieruchomość z pierwszeństwem równym lub niższym, wymagają zgody osób, którym prawa te przysługują (art. 248 kodeksu cywilnego), jednakże nie dotyczy to zmiany terminów płatności, na co wskazuje art. 70 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
W my?l art. 1111 ustawy o księgach wieczystych i hipotece łączne obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową jest niedopuszczalne, chyba że nieruchomości te są już obciążone inną hipoteką łączną alb stanowić własność dłużników solidarnych. W tym ostatnim przypadku traci na znaczeniu wzgląd na ochronę dłużnika przed nadmiernym obciążeniem, skoro jego nieruchomości i tak zostały już obciążone hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych.
04.05.2007. 18:36
Napisz komentarz