Kredyty hipoteczne

"Hipoteka" to informacyjny portal hipoteczny

Hipoteka umowna

Hipoteka ta jak sama nazwa wskazuje powstaje na podstawie umowy, którą zawiera z jednej strony wierzyciel, na rzecz, którego hipoteka jest ustanawiana, a po drugiej właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką lub podmiot innego prawa, które może być przedmiotem hipoteki w myśl art. 65 ust. 1 – 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a mianowicie użytkownik wieczysty, podmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domku jednorodzinnego, wierzyciel hipoteczny.

Przedmiotem zabezpieczenia hipoteką umowną jest wierzytelność oznaczona, czyli skonkretyzowana za pomocą określenie jej wysokości, rodzaju oraz treści. Częścią zabezpieczonej wierzytelności są odsetki kredytowe (kapitałowe), jeżeli zostały ujawnione we wpisie.

Nie jest dopuszczalne zabezpieczenia hipoteką zwykła wierzytelności przyszłej lub warunkowej, gdyż taka wierzytelność może być jedynie zabezpieczona hipoteką kaucyjną. W praktyce stwarza to pewne trudności, których przykładem jest niedopuszczalność zabezpieczenia hipoteką zwykłą zarówno przyszłych, jak i aktualnie powstających wierzytelności z tytułu zawartej umowy o kredyt odnawialny albo kredyt w rachunku bieżącym, których wykorzystanie następuje na podstawie i w ramach zawartej umowy kredytowej, w wyniku wielokrotnego zadłużenia się w ciężar rachunku kredytowego do określonej wysokości lub przez realizację składanych bankowi dyspozycji. Do czasu uruchomienia linii kredytowej wierzytelność ma charakter przyszłej, a następnie zmieniającej się w ramach tego samego stosunku prawnego, w skutek czego jej wysokość nie jest ustalona, a wierzytelność pozbawiona przymiotu „oznaczoności”. Powoduje to konieczność zabezpieczenia wierzytelności hipoteką kaucyjną, co w zasadzie obniża wartość zabezpieczenia.

Mimo, że każda wierzytelność pochodzi z określonego stosunku prawnego, to jednak z tego samego stosunku mogą wynikać różne wierzytelności. Hipoteka umowna, o której mówi art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, może być ustanowiona dla zabezpieczenia aktualnie istniejącej, jednej, oznaczonej wierzytelności. Pewnym wyjątkiem od tak rozumianego pojęcia „oznaczonej wierzytelności” są art. 97 i 98, według których na miejsce wierzytelności zabezpieczonych hipoteką, zaspokojonych przez dłużnika, czyli wygasłych, wchodzą ex lege wierzytelności innego rodzaju, a mianowicie z tytułu roszczeń zwrotnych powstałych w związku z zaspokojeniem wierzyciela.

Przedmiotem zabezpieczenia hipoteką mogą być tylko wierzytelności pieniężne, w związku z czym hipoteka może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej. Jest to zasada, od której w obecnym stanie prawnym nie ma żadnych wyjątków. Jeżeli wierzytelność zgodnie z prawem została wyrażona w pieniądzu innym niż polskim, wówczas hipotekę wyraża się w tym innym pieniądzu, co w swej treści zawiera art. 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dopuszczalność wpisu hipoteki w walucie obcej zależy od tego, czy zaciągnięcie zobowiązania pieniężnego w walucie obcej nastąpiło zgodnie z przepisami ustawy prawo dewizowe . Prawo dewizowe wprowadza w zakresie ustanawiania hipoteki ograniczenia jedynie w wypadku udzielenia oraz ustanowienia przez rezydentów zabezpieczeń, w szczególności osobistych lub rzeczowych, na rzecz nierezydentów z krajów trzecich co do wierzytelności przysługujących im od innych nierezydentów.

Warunkiem skutecznego dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości jest uzyskanie przez wierzyciela hipotecznego tytułu wykonawczego przeciwko właścicielowi nieruchomości, zasądzającego od niego wierzytelność zabezpieczoną hipoteką, o czym mówi treść art. 75 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Konsekwencja tego jest niedopuszczalność zabezpieczenia hipoteką wierzytelności, której nie można dochodzić, ponieważ uzyskanie przez wierzyciela hipotecznego tytułu egzekucyjnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności nie jest możliwe. Dlatego wierzytelność przedawniona może być zabezpieczona hipoteka tylko wówczas, gdy wierzyciel zrzekł się, po upływie terminu przedawnienia korzystania z zarzutu przedawnienia, zgodnie z art. 117 § 2 kodeksu cywilnego. Zdatność wierzytelności do zabezpieczenia hipoteką jest zagadnieniem materialno - prawnym, decydującym o dopuszczalności albo odmowie wpisu. Ustalenie przedawnienia wierzytelności mieści się w granicach kognicji sądu wieczystoksięgowego rozpoznającego wioski o wpis hipoteki, a myśl art. 6268 § 2 kodeksu postępowania cywilnego, jednakże tylko o tyle o ile przedawnienie wynika z treści wniosku i dołączonych do niego dokumentów. Natomiast w zakres kognicji sądu nie wchodzi badanie okoliczności nie wynikających z treści wniosku i dołączonych do niego dokumentów ani rozstrzyganie sporów. Wierzyciel, którego wierzytelności była zabezpieczona hipoteką i który chce uczestniczyć w po9stępowaniu upadłościowym, powinien w terminie oznaczonym w postępowaniu o ogłoszeniu upadłości zgłosić swoją wierzytelność sędziemu-komisarzowi, jeżeli ustalenie jej jest niezbędne. W przypadku, gdy wierzyciel nie zgłosi tych wierzytelności, będą ona umieszczone na liście wierzytelności z urzędu, o czym mowa jest w art. 237 w projekcie prawa upadłościowego i naprawczego. Jeżeli sąd ogłosił upadłość z możliwością zawarcia układu, układ nie narusza praw wynikających z hipoteki, chyba, że uprawniony wyraził zgodę na objęcie układem zabezpieczonej wierzytelności.

Zabezpieczona wierzytelność obejmuje ex lege także roszczenie o odsetki nieprzedawnione i przyznane koszty postępowania, o których mówi art. 69 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w granicach przewidzianych w odrębnych przepisach. Przepisami określającymi te granice są art. 1025 § 3 kodeksu postępowania cywilnego i art. 115 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Według przepisu wymienionego przepisu w równym stopniu z należnością ulegają zaspokojeniu odsetki i koszty postępowania. Jednakże z pierwszeństwa równego z należnościami czwartej, piątej i ósmej kategorii korzystają odsetki tylko za ostatnie dwa lata prze przysądzeniem własności, a koszty postępowania w wysokości nie przekraczającej dziesiątej części kapitału. Pozostałe odsetki i koszty zaspokaja się w kategorii dziesiątej. To samo dotyczy świadczeń należnych dożywotnikowi. Według wspomnianego wyżej art. 115 odsetki za zwłokę od należności pieniężnych, do których mają zastosowanie przepisy działu III ustawy o ordynacji podatkowej zaspokaja się w kolejności określonej dla tych należności, tzn. drugiej, trzeciej i piątej. Ustawa nie rozstrzyga w wyraźny sposób o jakie odsetki chodzi. Jednak w drodze wykładni przyjmuje się, że chodzi o roszczenie z tytułu mogących powstać w przyszłości odsetek za zwłokę. Jeżeli natomiast chodzi o odsetki kredytowe, to są one częścią zabezpieczonej wierzytelności i ten ich charakter przesądza o tym, że mogą być objęte hipoteką tylko wtedy, gdy zostały ujawnione we wpisie.

Sprawę wymagalności wierzytelności hipotecznej reguluje art. 78 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, stanowiąc, że jeżeli wymagalność wierzytelności hipotecznej zależy od wypowiedzenia przez wierzyciela, wypowiedzenie jest skuteczne względem właściciela nieruchomości nie będącego dłużnikiem osobistym tylko wtedy, gdy było dokonane w stosunku do niego. Natomiast jeśli wymagalność wierzytelności hipotecznej zależy od wypowiedzenia przez dłużnika, właściciel nieruchomości nie będący dłużnikiem osobistym może dokonać wypowiedzenia ze skutkiem co do hipoteki. Wypowiedzenie, którego dotyczy ust. 1 i 2, jest skuteczne, chociażby wierzyciel wiedział, że osoba wpisana w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości nie jest właścicielem. Ustawa nie precyzuje w jakiej formie powinno nastąpić wypowiedzenie, jednakże należy przyjąć, że skoro wierzytelność zabezpieczona hipoteką wynika z czynności prawnej zawartej na piśmie, to taką samą formę powinno mieć wypowiedzenie wierzytelności, a argumentem w tej kwestii jest art. 78 kodeksu cywilnego. Uzależnienie skuteczności wypowiedzenia względem właściciela nieruchomości – dłużnika odpowiadającego rzeczowo – nie będącego dłużnikiem osobistym od dokonania wypowiedzenia w stosunku do niego oznacza, że wypowiedzenie uważa się za złożone z chwilą, gdy doszło do niego w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią, o czym mówi art. 61 kodeksu cywilnego.

Wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos, nawet tych, których wysokość wierzytelności od początku jest ustalona, podlegają z mocy art. 103 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zabezpieczeniu hipoteką kaucyjną, wobec czego należy wykluczyć dopuszczalność zabezpieczenia takich wierzytelności hipoteką zwykłą. Ustanowienie hipoteki na wierzytelności (art. 65 ust. 4 pkt 4) zabezpieczonej hipoteką kaucyjna jest dopuszczalne, jeżeli jednak jest to wierzytelność przyszłą, to w takim przypadku brak jest substratu dla hipoteki. Możliwe jest również ustanowienie hipoteki na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką przymusową, a także dalszych hipotek zabezpieczonych hipotecznie.

04.05.2007. 18:55