Kredyty hipoteczne

"Hipoteka" to informacyjny portal hipoteczny

Rys historyczny hipoteki

Dom i hipoteka

Instytucje prawne służące rzeczowemu zabezpieczeniu na nieruchomości są bardzo stare. Początki prymitywnej hipoteki, jak i też sama nazwa sięgają starożytnej Grecji i starożytnego Rzymu. W historycznym rozwoju bardzo wcześnie wykształciły się stosunkowo skomplikowane konstrukcje prawne. Prawo rzymskie nie różnicuje jeszcze zabezpieczenia na rzeczach ruchomych i nieruchomych. Początkowo rozpowszechniona była bardzo rygorystyczna dla dłużnika forma zastawu, która działała tak, że wierzyciel otrzymywał zastawioną rzecz w posiadanie i zachowywał ją do czasu spłaty długu.

Niewypłacalność dłużnika powodowała przepadek rzeczy na korzyść wierzyciela. Później ukształtowało się prawo wierzyciela do sprzedania zastawionej rzeczy i zaspokojenia swojego roszczenia z uzyskanej sumy. Obok tego prawo rzymskie wykształciło instytucję zabezpieczającego przeniesienia własności, polegającego na tym, że wierzyciel stawał się właścicielem rzeczy zabezpieczającej. Jednakże nie wolno mu było nią rozporządzać, a po wygaśnięciu wierzytelności zobowiązany był do powrotnego przeniesienia własności na dłużnika. Równolegle funkcjonowała nie powiązana z posiadaniem hypotheca. Było to obciążenie generalne, którym objęty był nim cały majątek dłużnika, zarówno ruchomy jak i nieruchomy. W wypadek niewypłacalności dłużnika wierzyciel najpierw wchodził w posiadanie jego majątku (służyła mu do tego actio hypothecaria), a następnie sprzedawał go na pokrycie swych należności. Skonstruowana w ten sposób hipoteka wykazywała wiele wad. Przede wszystkim brak systemu rejestracji nieruchomości, nie wykształcenie sformalizowanego sposobu ustalania tego prawa, jak i również dopuszczalność hipoteki na całym ruchomym i nieruchomym majątku dłużnika pociągały za sobą dotkliwe konsekwencje w postaci braku jawności hipoteki. Niemożliwe więc było ustalenie zakresu istniejących obciążeń i kolejności ich powstawania. Wspomniane niedociągnięcia sprawiły, że rzymska hipoteka nie dając wierzycielowi poczucia bezpieczeństwa, nie miała poważnego znaczenia.

Wskazanych ułomności nie usunięto w średniowieczu. Dopiero kapitalizm poprzez wzrost zapotrzebowania na kredyt inwestycyjny pobudził rozwój praw zastawniczych. W nowszych ustawodawstwach kontynentalnych, od XVIII wieku, nastąpiło wyraźne jurydyczne zróżnicowanie zastawu i hipoteki. Zastaw zaczął dotyczyć i wiązać się z posiadaniem rzeczy przez wierzyciela oraz prawem zbycia tej rzeczy w przypadku niewypłacalności dłużnika. Zaniknął natomiast przepadek zastawionego przedmiotu na rzecz wierzyciela. Z kolei odnosząca się do nieruchomości hipoteka przestała łączyć się z posiadaniem rzeczy przez właściciela. Zaspokojenie z nieruchomości zaczęto poddawać egzekucji sądowej.

Osiemnastowieczne i dziewiętnastowieczne ustawy stoją na bardzo wysokim poziomie jurydycznym. Dotyczy to zwłaszcza stanowiącego w swoim czasie wzór dla całej Europy ustawodawstwa pruskiego i prawa hipotecznego uchwalonego w Królestwie Polskim w 1818 roku. Rozwój prawa angielskiego i amerykańskiego przebiegł nieco inaczej. Hipoteka nie odgrywała tam większej roli. Zastąpiła ją instytucja zwana mortgage, której konstrukcja wywodziła się z zabezpieczenia powierniczego i prowadziła do efektów zbliżonych do europejskiej hipoteki. Mortgage stosowana byłą zarówno do rzeczy ruchomych, nieruchomych, a także do praw. Inny też był tam system egzekucji. W przypadku zwłoki dłużnika wierzyciel miał zasadniczo prawo rzecz sprzedać i zaspokoić swoje roszczenia z uzyskanej sumy.

W XIX wieku udzielanie kredytu zabezpieczanego hipoteką stało się narzędziem uzależniania przemysłu (kapitału przemysłowego) i rolnictwa (kapitału ziemskiego) od kapitału finansowego. Tę funkcję kapitału finansowego ułatwiała hipoteka, gdyż dzięki bezpieczeństwu, które zapewniała wierzycielowi, mógł on angażować się bez większego ryzyka. W krajach, w których doszło tak jak w byłym Związku Radzieckim do pełnego upaństwowienia ziemi, hipoteka przestała istnieć ze względu na brak właściwego dla niej przedmiotu zabezpieczenia. Natomiast nigdy nie straciła racji bytu w naszym kraju, w który większość ziemi pozostała jednak własnością prywatną. Instytucja hipoteki mimo prób jej zlikwidowania jako „przeżytku kapitalizmu” utrzymała się, głównie dzięki temu, że zabezpieczała kredyty udzielane przez banki państwowe, kredyt finansujący budownictwo mieszkaniowe (w głównej mierze przez spółdzielnie), sprzedaż mieszkań i domów obywatelom przez państwo oraz w mniejszym stopniu produkcję rolną. W dzisiejszych czasach, w dobie rozwijającej się gospodarki rynkowej, kredyt zwany potocznie kredytem hipotecznym, a wraz z nim instytucja hipoteki mają coraz to większe znaczenie w życiu gospodarczym.

W listopadzie 1929 roku zostały podjęte prze Komisję Kodyfikacyjną prace nad kodyfikacją i unifikacją prawa rzeczowego, których rezultatem był przygotowany przez podkomisję prawa rzeczowego Komisji Kodyfikacyjnej projekt prawa rzeczowego, obejmujący przepisy o hipotece (art. 194 – 274) w dziale drugim tytułu piątego „Prawa zastawnicze”. Projekt ten po pierwszym czytaniu został ogłoszony drukiem w dniu 14 lipca 1937 roku, lecz wybuch wojny w 1939 roku uniemożliwił dokończenie prac legislacyjnych i uchwalenie ustawy. Dalsze prace Komisji zostały zakończone 7 lipca 1939 roku drugim czytaniem projektu, a owocem tej pracy kontynuowanej w warunkach konspiracyjnych było opracowanie w 1941 roku ostatecznego tekstu ogłoszonego drukiem dopiero w 1993 roku w zeszycie czwartym „Kwartalnika Prawa Prywatnego”. Praca Komisji Kodyfikacyjnej nie została zmarnowana, bowiem stanowiła punkt wyjścia dla prac legislacyjnych podjętych po wojnie, których efektem był dekret z dnia 11 października 1946 roku – prawo rzeczowe zawierające przepisy o hipotece w art. 190 – 274. wzorem dla uregulowania hipoteki w prawie rzeczowym był projekt Komisji Kodyfikacyjnej ze zmianami, w szczególności polegającymi na rezygnacji z hipoteki właściciela, prawa właściciela rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym oraz hipoteki listownej. Po wejściu w życie kodeksu cywilnego w dniu 23 kwietnia 1964 roku, przepisy prawa dotyczące hipoteki zostały utrzymane tą ustawą i obowiązywały do dnia 1 stycznia 1983 roku, w którym to weszła w życie obwiązująca ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Hipoteka uregulowana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece opiera się w zasadzie na przepisach prawa rzeczowego dotyczących hipoteki, które zostały przejęte z nielicznymi zamianami merytorycznymi. Powojenny projekt prawa rzeczowego traktował zastaw i hipotekę jako prawa zastawnicze, stanowiące odrębny rodzaj praw rzeczowych i wyodrębnił je pod takim właśnie tytułem. Jednak kwalifikacja taka nie została przyjęta przez prawo rzeczowe. W przeciwieństwie do innych ograniczonych praw rzeczowych hipoteka została uregulowana poza kodeksem cywilnym, który zawiera zarówno przepisy ogólne o prawach rzeczowych ograniczonych, jak i szczegółowe dotyczące każdego z nich. Konsekwencją wyłączenie hipoteki spośród innych przewidzianych w kodeksie cywilnym ograniczonych praw rzeczowych wymienionych w art. 244 § 1 jest to, że w ogólnym znaczeniu dotyczącym wszystkich ograniczonych praw rzeczowych hipoteka podlega przepisom kodeksowym zawartych w art. 244 – 251, natomiast szczegółowe kwestie takie jak treść, przedmiot i rodzaje hipoteki oraz sprawy dotyczące wierzytelności zabezpieczonej hipoteką reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece.

04.05.2007. 10:53